המארגן בפרויקט התחדשות עירונית

בישראל, מבנים רבים נמצאים במצב ירוד עם הזנחה קשה ולעיתים בסכנת קריסה עקב התיישנות, איכות בנייה ירודה ופגמים שהחלו להופיע ביסודות המבנים במהלך השנים.

מבנים אלו נמצאים בדרך כלל באזורים ותיקים בשכונות עוני ומצוקה ולרוב נמצאים בבעלות אזרחים בעלי מעמד סוציואקונומי נמוך, ללא ידע ואמצעים לקידום יוזמות לחיזוק המבנים ואין ידם משגת לרכוש נכס במצב טוב יותר.
עם השנים, המדינה החלה לפעול בנושא באמצעות חקיקה ,תקצוב ויזום פרויקטים לאומיים שונים.
( פרויקט שיקום שכונות, תמ"א 38, חוק בינוי פינוי ).

כאשר החלה המדינה להעניק תמריצים כלכליים כגון הקלות מס וזכויות בנייה מורחבות בתמורה לקידום וביצוע פרויקטים של החדשות עירונית, תחום ההתחדשות העירונית קיבל תנופה רבה, בעיקר באזורי הביקוש, שם הכדאיות הכלכלית משכה אחריה יזמים וקבלנים רבים.

בעקבות התעוררות ניכרת בתחום, נוצר צורך בנציג מטעם הדיירים, שיקדם ויפעל מול היזמים לשמירה על האינטרסים של בעלי הנכסים וקידום הפרויקט. כך, התפתח לו תפקיד חדש במשחק, ה'מעכר', המארגן.

תפקיד המארגן בעל חשיבות אסטרטגית רבה לעילות והתקדמות מהירה של הפרויקט,
 כגורם מקשר בין הדיירים לבין היזמים.

במאמר זה אסקור  את המארגן בהתחדשות עירונית, תפקידו ופעולותיו, יתרונותיו וחסרונותיו תוך מתן חוות דעתי
ופתרונות לייעול פרויקטים של התחדשות באמצעות המארגן.

התחדשות עירונית – רקע וחקיקה בתחום
בתחילת המאה ה21 , הצורך בהתחדשות עירונית התעורר ביתר שאת ופרויקטים של התחדשות עירונית קיבלו תנופה רבה. התחדשות עירונית מתבצעת בעיקר בשתי מסלולים שמעוגנים בחוק, מסלול תמ"א 38 ופינוי בינוי.

חוק פינוי בינוי ( עידוד מיזמי פינוי בינוי ) התשס"ו 2006
מטרת החוק היא הקלה על קידום הליכי התחדשות עירונית, מתן כלים משפטיים והסרת חסמים לצורך קידום פרויקטים בתחום. עיקר החוק נועד לתת כלים משפטיים נגד דיירים סרבנים שבעמדת מיעוט שלא מוכנים להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית תוך נימוק לא סביר לסרובם.
לבעלי הנכסים יש את הזכות לסרב לעסקת התחדשות, וחוק זה מעניק לעמדת הרוב שמסכים להתחדשות עילה לתביעה נגד אותו דייר סרבן, וזאת בתנאי וישנו רוב של 80% מכלל הדיירים שמוכנים להיכנס לעסקת התחדשות.
בנוסף, החוק מסדיר את היחסים בין היזמים והקבלנים לבעלי הדירות באופן ברור ומעניק שקיפות יחסית בהליכי הפרויקט.

תכנית מתאר ארצית 38
בשנת 2005 אושרה תכנית מתאר ארצית 38 ( תמ"א 38 ) שעיקרה הוא חיזוק ועיבוי מבנים שנבנו לפני 1980 ואשר יש סכנה שיקרסו במקרה של רעידת אדמה. מרבית המבנים שנבנו במדינה עד שנות ה80 אינם עומדים בתקן הישראלי 413, לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה, וקיים חשש כבד להתמוטטות המבנים במקרה של רעידת אדמה. מטרת התוכנית היא קיצור הליכים בירוקרטיים לקבלת היתר בנייה לעיבוי וחיזוק מבנים, הענקת תמריצים כלכליים בדמות זכויות בנייה מורחבות והקלות מס, בכדי לעודד בעלי מבנים שלא עומדים בתקן הישראלי לביצוע עבודות אלו.
במסגרת תמ"א 38 ישנם שתי מסלולים: תמ"א 38/1 – מסלול עיבוי וחיזוק ותמ"א/2– פינוי בינוי.
סיום התוכנית נקבע לאוקטובר 22 , אך עניין זה טרם נסגר וישנה סבירות גבוה שהיא תוארך לתקופה נוספת במקביל לחלופה חדשה שמתגבשת כיום על ידי השרה איילת שקד ומכונה חלופת שקד.

החלטה 376 קידום מדיניות לאומית כוללת לחידוש ופיתוח המרחב העירוני
החלטה מספר דר/12 של ועדת השרים לענייני דיור שמספרה 376 וקיבלה תוקף באמצע שנת 2013 נגעה לראשנה בגורמים המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית וקראה להסדיר את מעמדם של העוסקים בתחום. סעיף 6 קורא להגביר את התמקצעות המעורבים ולפעול להגברת האמון בין היזמים לבעלי הדירות. בהמשך להחלטה זו, חוקק בשנת 2017 חוק  הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית.

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית התשע"ו 2016
החוק מסדיר הקמת גוף ייעודי חדש במשרד השיכון והבינוי האחראי לקידום התחדשות עירונית ברחבי המדינה.
הגוף מסייע לגבש את בעלי נכסים לצורך מיזם התחדשות, מעניק כלים מקצועיים, מסייע להאיץ את ההליכים הבירוקרטיים ופועל באופן נמרץ לגידול פרויקטים של התחדשות.

חוק התחדשות עירונית ( הסכמים לארגון עסקאות ) התשע"ז 2017
החוק מסדיר את מעמדם ופעילותם של המארגנים, המתווכים בין היזמים ובעלי הדירות, בשתי המסלולים העיקריים בתחום ההתחדשות העירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי.
עיקרי החוק קובעים מועד זמן מוגדר לבלעדיות המארגן  במיזם, הצגת לוחות זמנים, שקיפות וגילוי נאות, עריכת כנס דיירים לפני חתימה על ההסכם, שמירה על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירה.

המארגן
יזמים רבים אינם מוכנים להיכנס לפרויקט התחדשות עירוני בשלב מוקדם וראשוני שאינו בשל לכדי התקשרות בחוזה מחייב. יזמים דורשים נכונות, הסכמה גורפת של רוב בעלי הזכויות והיתכנות כלכלית.
על המארגן הוטלה המשימה לאגד את הדיירים, לקבל את הסכמתם, ולפנות ליזמים בשמם במטרה לקדם בנכסיהם פרויקט התחדשות עירונית.
לנוכח מציאות זו, המארגן מביא עימו יתרונות רבים:

  • מציג עמדה ברורה ואחידה מול היזמים
  • מבצע מכרז בין יזמים וקבלנים וכך ממקסם את התמורות שיקבלו בעלי הדירות
  • קיצור הליכים בירוקרטים מול הדיירים – היזם מקבל על עצמו להגיע להסכמים מול כל דייר ודייר, להסביר את הצעת היזמים ואת המשמעויות של חוזה ההתקשרות
  • שקיפות – מעביר מידע באופן מהיר בין היזם לדיירים וכך דואג שכל מידע מועבר באופן מהיר וברור

    לעומת זאת למארגן יש חסרון משמעותי בהליך שפוגע בדיירים והוא:

  • ניגוד אינטרסים – למארגן זיכה ליזם מאחר והוא מקבל ממנו פיצוי כספי בתמורה לפעולותיו וקידום הפרויקט

פתרון לחסרון המוצג – ניגוד אינטרסים
לדעתי, בכדי למנוע ניגוד אינטרסים, כדאי לבחון מנגנון תמורה מצד הדיירים למארגן,
וכך ליצור איזון וזיקה לדיירים. ניתן לבצע זאת באמצעות תשלום שכר טרחה סימלי. המארגן, שנוקט בפעולות אקטיביות לכל אורך תקופת הפרויקט נמצא בשלב של חוסר ודאות עוד בשלב הגולמי והראשוני. לעיתים, הוא אינו מקבל תמורה בעד עמלו באופן שוטף ועתיד לקבלו רק לאחר סיום ביצוע הפרויקט. בכדי לתמרץ את המארגן לפעול ביושרה מול הדיירים ובצורה יעילה מול היזם , ניתן לממן את עבודתו באופן שוטף על ידי היזם ויתר הדיירים.
לרוב, מדובר במספר רב של בעלי דירות בפרויקטים מסוג זה, ותשלום קטן וסימלי מצד כל דייר, יגיע לידי סכום מכובד שיוכל לספק את המארגן, וכל זאת בנוסף לסיכום הכספי שלו מול היזם.

פרויקטים של התחדשות עירונית מתאפיינים בהליך ארוך ומייגע, מלא בבירוקרטיה וחוסר הסכמה בין בעלי העניין. עיקר הקושי נובע מריבוי בעלי הזכויות בקרקע, דבר המוביל לריבוי דעות, חששות מקיפוח, והיעדר גורם שידאג להסיר חששות מליבות בעלי הזכויות. ישנם מקרים שמספיק שאדם אחד מבעלי הזכויות, מסרב בתוקף להתקדם עם הפרויקט מסיבותיו הוא, ואותו אדם פועל לשכנע ולסכל את התכנית באופן שיטתי מול שכניו, דבר המחבל בהתקדמות כל הפרויקט. 

המארגן, יכול לגשר על קשיים אלו בצורה יעילה ומהירה.

ניתן ללמוד זאת מהמקרה שלהלן:

  • ברחוב דפנה בת"א נרקמה עסקה להתחדשות עירונית באמצעות חברת נוה גד ותדהר.
    פרויקט זה חולק על ידי העירייה ל6 מתחמים שונים, כאשר מתחם 2 הינו היחיד שהגיע לשלב היתרי הבנייה ואילו יתר המתחמים עדיין מצויים בשלבים מוקדמים.
    לאחרונה, התקבל היתר למתחם 2 המדובר, אך העבודות טרם החלו בגלל דיירת סרבנית אחת.
    אותה דיירת סרבנית, הגדילה לעשות והגישה תביעה נגד החברה היזמית בגין אי עמידה בהסכמים וחוסר שוויון במנגנון הפיצוי בין מתחם 2 ליתר המתחמים.
    הפרויקט שאמור לצאת לפועל לאחר שנים של סחבת וגלגולים, עוצר מלכת שוב וכתב התביעה שהגישה הדיירת הסרבנית, עורר את יתר הדיירים במתחם לטענה שהוצגה, והם מצידם דורשים כעת הסברים מהחברה היזמית.

    במקרה זה, אילו היה גורם מארגן, שמקשר בין היזם לדיירים, היה ניתן למנוע את כל המחלוקת בקלות בשלב מוקדם. יש לציין שהפרויקט הנ"ל, התחיל להירקם עוד בשנת 2005, והיום 17 שנה אחרי, טרם החלו העבודות בשטח.

תוך למידה מהמקרה וכדי להימנע ממקרים דומים אחרים, לדעתי, כדאי ומומלץ למנות נציג מארגן , שיסגור את כל הנושאים מול הדיירים והיזמים טרם חתימה על החוזה מחייב, ולהימנע מסחבת משפטית ארוכה מול דיירים סרבנים.
יתרה מזו, לדעתי, על הרשויות והגופים הממשלתיים הרלוונטיים לעודד באופן גלוי וברור לבחור נציג מארגן בפרויקטים מסוג זה. בדיוק כמו שברור לרוב שיש צורך בעורך דין בעסקת נדלן, כך יש לגרום לציבור להבין שבעסקאות מסוג התחדשות עירונית,  כדאי ומומלץ להשתמש בשירות המארגן.
אמנם המנהלות העירוניות ממליצות למנות מארגנים וכן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדגישה בנחיצות נציגות דיירים, אך אין די בכך ועליהם לפעול באופן יותר אגרסיבי ולהגביר את מודעות הציבור.

סיכום
תחום ההתחדשות העירונית חווה תהליך של התייעלות מצד החקיקה, מקבל סיוע ממשלתי ועירוני, ומעורר המון ביקוש וצורך במבנים ישנים. המארגן, בעל תפקיד אסטרטגי חשוב ביותר בתהליך, ולפיכך יש להגביר את מודעות הציבור ועידודם לבחירה של נציג מטעם לתפקיד המארגן.
החוק, מסדיר את היחסים בין המארגן לדיירים, ופורץ דרך לקיצור הליכים בהתחדשות עירונית על ידי המארגן. עקב חשיבותו, יש לדאוג למנות אדם בעל ניסיון בתחום הנדלן, ובעל יחסי אנוש גבוהים, וכן לשאוף ליצור מנגנון פיצוי גם מצד הדיירים כלפי המארגן, וכך לייצר משוואה חדשה, וזיקה של המארגן כלפי בעלי הדירות.  

דילוג לתוכן