קרנות השקעה אלטרנטיביות המשווקות בישראל: סקירה מעמיקה
קרנות השקעה אלטרנטיביות בישראל מהוות אמצעי לגיוון התיק של המשקיעים. בניגוד לקרנות מסורתיות שמשקיעות במניות, אג"ח או מדדים, קרנות אלו כוללות השקעות בנדל"ן, תשתיות, חוב פרטי ועוד. לכל קרן יש אסטרטגיה ייחודית, שמיועדת להשיג תשואה בלתי תלויה בשוק ההון.
קרנות השקעה אלטרנטיביות בישראל – מה הן כוללות?
השקעות נדל"ן
השקעה בנדל"ן היא אחד התחומים הבולטים ביותר בקרנות השקעה אלטרנטיביות בישראל. קרנות אלה מספקות חשיפה לפרויקטים של נדל"ן מסחרי, מגורים, משרדים ותשתיות בארץ ובעולם. קרנות אלו מציעות למשקיעים גישה לפרויקטים בסדר גודל רחב, ובמקרים רבים ההשקעות כוללות פרויקטים יזמיים, נכסים מניבים והשקעות בתשתיות כמו כבישים ותחבורה.
בזכות התחזקות שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, קרנות ההשקעה האלטרנטיביות בישראל מציעות גישה להשקעות בנכסים מבוקשים שמספקים תשואות יציבות ואפשרות לעליית ערך הנכסים עם הזמן. המשקיעים נהנים מהשקעה עקיפה בנדל"ן, בלי הצורך לנהל את הנכסים באופן ישיר.
אחת הדרכים הפופולריות ביותר להשקעה בנדל"ן דרך קרנות אלטרנטיביות היא מימון יזמים בתמורה לשעבוד הזכויות בנכס. במודל זה, הקרן מעניקה הלוואות ליזמים או קבלנים למימון פרויקטים של נדל"ן. בתמורה, הקרן מקבלת שעבוד על הנכס כבטוחה להלוואה. המשקיעים בקרן נהנים מהריבית על ההלוואה, וגם מביטחון מסוים בזכות השעבוד בנדל"ן.
לדוגמה, קרן אלטרנטיבית יכולה לממן פרויקט בנייה של מתחם מגורים, כאשר היזם מתחייב להחזיר את ההלוואה לאחר מכירת הדירות. אם היזם לא יעמוד בהחזר ההלוואה, הקרן יכולה לממש את הזכויות בנכס. היתרון של מודל זה הוא החשיפה לפרויקטים של נדל"ן מבלי הצורך לרכוש ישירות את הנכס, אך יש לקחת בחשבון את הסיכון שבחדלות פירעון של היזם.
השקעות קרנות ישראליות בשוק הנדל"ן באירופה
שוק הנדל"ן האירופאי הפך ליעד מועדף עבור משקיעים ישראלים רבים בשנים האחרונות. קרנות השקעה אלטרנטיביות מאפשרות למשקיעים להשקיע בפרויקטים באירופה, ובכך ליהנות מהצמיחה של שוקי הנדל"ן במדינות כמו גרמניה, בריטניה, הולנד, ופורטוגל.
קרנות אלו מתמקדות בפרויקטים מגוונים כגון מתחמי מגורים, משרדים, מרכזים לוגיסטיים או מתחמי מסחר. אחד היתרונות של השקעות אלו הוא התשואות הגבוהות יחסית המתקבלות כתוצאה מהעלייה בערך הנדל"ן באירופה, יחד עם הפחתת הסיכון עקב פיזור השקעות גיאוגרפי. לדוגמה, קרנות ישראליות רבות משקיעות במתחמי מגורים בברלין, שנהנתה מעלייה משמעותית במחירי הנדל"ן בעשור האחרון.
השקעות קרנות אלטרנטיביות בשוק הנדל"ן האמריקאי
הקרנות האלטרנטיביות הישראליות אינן מוגבלות רק לאירופה, והן משקיעות גם בשוק הנדל"ן האמריקאי. השקעות אלו כוללות פרויקטים של מגורים, מסחר, משרדים, ותשתיות, בעיקר בערים מרכזיות בארצות הברית. שוק הנדל"ן האמריקאי מציע הזדמנויות רבות למשקיעים ישראלים, במיוחד לאור הצמיחה המתמשכת בערים כמו ניו יורק, מיאמי, ואטלנטה.
קרנות אלו מציעות לרוב תשואות גבוהות יותר בהשוואה לשוקי אירופה, אך הן גם כוללות סיכונים נוספים הקשורים לשוק האמריקאי, כגון שינויים במיסוי, רגולציה מקומית, ושינויי שוק בלתי צפויים. עם זאת, השוק האמריקאי נחשב לאחד היעדים הפופולריים ביותר להשקעות נדל"ן באמצעות קרנות אלטרנטיביות.
השקעה בקרנות נדל"ן מבוססות בישראל
בנוסף להשקעות בחו"ל, הקרנות האלטרנטיביות בישראל מציעות גם השקעות בשוק הנדל"ן המקומי. קרנות אלו מתמקדות בפרויקטים בישראל, בעיקר בתחומי מגורים, מסחר ותשתיות. ההשקעות כוללות מימון ליזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, פרויקטים של בנייה למגורים, ואף רכישה ישירה של נדל"ן מניב.
היתרון בהשקעות אלו הוא היכרות טובה יותר עם השוק המקומי ועם הרגולציה, מה שמאפשר למשקיעים הבנה מעמיקה יותר של ההזדמנויות והסיכונים. יחד עם זאת, שוק הנדל"ן בישראל נחשב לתחרותי מאוד, והקרנות נדרשות להתמודד עם עלויות קרקע גבוהות ומגבלות רגולטוריות קפדניות.
השקעות וחשיפה לנדל"ן דרך חברות ייעודיות
בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן מציע מגוון רחב של הזדמנויות השקעה דרך חברות ייעודיות המתמחות במוצרי מימון שונים. חברות אלו מספקות למשקיעים אפשרויות חשיפה לנדל"ן דרך הלוואות מגובות נכסים, שמטרתן למנף את ערך הנדל"ן ולהבטיח תשואות אטרקטיביות.
הלוואות גישור מגובות נדל"ן
אחד ממוצרי המימון הנפוצים בתחום הנדל"ן הוא הלוואות גישור בשעבוד נדל"ן. הלוואות אלו נועדו לספק מימון זמני ללקוחות שזקוקים לכסף באופן מיידי, כמו לקוחות שמוכרים נכס ורוצים לרכוש נכס נוסף לפני השלמת המכירה הקודמת. ההלוואה מגובה בנכס נדל"ן, מה שמקטין את הסיכון למלווה ומאפשר לקבל ריבית אטרקטיבית. חברות ייעודיות המתמחות בהלוואות גישור מציעות למשקיעים דרך ליהנות מתשואות גבוהות יחסית בשוק ההלוואות, יחד עם ביטחון שמגיע בזכות שעבוד הנכס.
הלוואות לכל מטרה מגובות נדל"ן
חברות רבות מציעות גם הלוואות לכל מטרה מגובות נדל"ן, המיועדות ללקוחות פרטיים שמעוניינים להשתמש בערך הנדל"ן שלהם כדי לקבל מימון נוסף. הלוואות אלו מתאימות לשימושים שונים כמו שיפוץ בית, רכישת רכב או אפילו מימון חופשה. היתרון של הלוואות אלו הוא הריבית הנמוכה יחסית שמתקבלת בזכות השעבוד של הנכס. המשקיעים נהנים מהכנסות קבועות מהריבית על ההלוואות, בעוד הלקוחות מקבלים מימון גמיש לכל צורך אישי.
הלוואות מזנין
הלוואות מזנין הן סוג נוסף של מימון הנפוץ בעולם הנדל"ן, במיוחד בפרויקטים גדולים. הלוואות אלו ממוקמות בין החוב הבכיר לבין ההון העצמי במבנה ההון של הפרויקט. כלומר, הן משמשות כמימון נוסף לאחר גיוס החוב הבכיר, ומספקות מימון ביניים ליזמים. הלוואות אלו מעניקות ריבית גבוהה יחסית למשקיעים, אך כוללות סיכון רב יותר מאחר והן מגובות רק לאחר פריעת החוב הבכיר. השקעות בהלוואות מזנין הן דרך מצוינת לחשיפה לפרויקטי נדל"ן בעלי פוטנציאל רווחי גבוה, במיוחד כאשר השוק מראה סימני צמיחה.
מימון קבוצות רכישה
אחד המוצרים הפיננסיים המעניינים ביותר בשוק הנדל"ן הוא מימון קבוצות רכישה. קבוצות רכישה הן קבוצה של אנשים שמתאגדים יחד כדי לרכוש קרקע ולהקים עליה פרויקט מגורים. חברות ייעודיות מציעות מימון לקבוצות אלו, כאשר המימון מגובה בשעבוד הזכויות בקרקע ובפרויקט. השקעה במימון קבוצות רכישה מאפשרת למשקיעים להשתתף בפרויקטים משותפים עם סיכון מופחת יחסית, בשל השעבוד של הנכסים הנרכשים. מדובר על דרך חכמה להיכנס לשוק הנדל"ן עם פיזור סיכונים וקבלת תשואות פוטנציאליות גבוהות.
הלוואות לעסקים מגובות נדל"ן
עסקים קטנים ובינוניים רבים נזקקים למימון נוסף לפעילותם העסקית. חברות ייעודיות מציעות הלוואות לעסקים מגובות נדל"ן, שמספקות פתרון פיננסי עבור עסקים שמעוניינים להרחיב את פעילותם, לרכוש ציוד חדש או לפתח מוצרים נוספים. ההלוואות הללו מגובות על ידי נכסי נדל"ן שבבעלות העסק, מה שמאפשר תנאים נוחים יותר הן לעסק והן למשקיעים. השקעות אלו מספקות תזרים יציב ממקורות ריבית, לצד ביטחון יחסי עבור המשקיעים בזכות השעבוד של הנדל"ן.
נישות נוספות בקרנות השקעה אלטרנטיבים
תשתיות
קרנות רבות משקיעות גם בפרויקטים של תשתיות, כגון כבישים, מתקנים חשמליים, תשתיות מים ותחבורה ציבורית. תחום זה מספק תשואות יציבות וממושכות בשל התלות הגדולה של כלכלה מודרנית בתשתיות יציבות. השקעות מסוג זה מתאפיינות ביציבות וממשיכות להניב תשואה גם לאורך שנים רבות.
קרנות גידור והשקעות פיננסיות מורכבות
ישנן קרנות אלטרנטיביות שמתמחות בניהול סיכונים והשקעות מורכבות, כמו קרנות גידור. קרנות אלו משתמשות באסטרטגיות פיננסיות מורכבות הכוללות גידור , מסחר קצר טווח והשקעה בנכסים מסוגים שונים. המטרה היא להשיג תשואות גם כאשר השוק נמצא במגמת ירידה.
השקעות בסטרטאפים ועסקים קיימים
ההשקעה בהייטק ובסטרטאפים מהווה תחום חשוב בקרנות האלטרנטיביות. הקרנות מאפשרות גישה להשקעות בחברות טכנולוגיה חדשניות וסטארטאפים שמחפשים הון לפיתוח המוצרים והשירותים שלהם. קרנות רבות מציעות למשקיעים אפשרות להשקיע בחברות צעירות עם פוטנציאל צמיחה גבוה. בנוסף לכך, ישנן קרנות המאפשרות השקעות בעסקים מבוססים, שדורשים הון לצמיחה או פיתוח, למשל עסקים בתחום הבריאות, התעשייה והטכנולוגיה.
יתרונות וסיכונים של השקעה בקרנות נדל"ן אלטרנטיביות
ההשקעה בקרנות אלטרנטיביות מספקת חשיפה לנכסים שלא תלויים בביצועי שוק ההון. מדובר בנכסים כמו נדל"ן מסחרי, הלוואות פרטיות, והון סיכון. הנכסים האלו לא מתואמים ישירות עם מדדים מסורתיים. לכן, הם יכולים להוות דרך להפחתת סיכון.
כמו כל השקעה, גם לקרנות אלטרנטיביות יש סיכונים. השקעות בנדל"ן עלולות לסבול מירידה בביקוש, והלוואות פרטיות עלולות להפוך לחדלות פירעון. חשוב לבחון את סוגי הסיכון והביטחונות שמעניקה הקרן.
דמי הניהול בקרנות אלטרנטיביות נוטים להיות גבוהים יותר מאשר בקרנות רגילות. זה נובע מהמורכבות בניהול השקעות כאלה והצורך בגיוס הון פרטי או השקעות תשתית. דמי ניהול אלו יכולים לנוע בין 1.5% ל-3% לשנה.
פדיון כספים בקרנות אלטרנטיביות הוא תהליך שונה מאשר בקרנות נאמנות רגילות. חלק מהקרנות מאפשרות למשוך את הכסף רק לאחר תקופת מינימום, שיכולה להימשך מספר שנים. יש לוודא מראש את תנאי הפדיון ולבחון האם הם תואמים את צרכי הנזילות שלך.
השקעות בקרנות אלטרנטיביות מצריכות גיוס הון ממשקיעים. הקרנות בדרך כלל פונות למשקיעים אמידים או מוסדיים, אבל בשנים האחרונות נפתחו קרנות שמשווקות גם לציבור הרחב. סכומי ההשקעה הראשוניים יכולים לנוע בין מאות אלפי שקלים ועד למיליונים.
סקירה על קרנות השקעה פופולריות בישראל
קרן IBI השקעות אלטרנטיביות
IBI נחשבת לאחת הקרנות המובילות בתחום ההשקעות האלטרנטיביות בישראל. הקרן מציעה מגוון השקעות בתחום הנדל"ן, קרנות חוב ותשתיות. בזכות הניהול המקצועי והגיוון בהשקעות, IBI צברה נתח שוק ניכר ומשקיעים רבים בוחרים בה עבור תיקי השקעות אלטרנטיביים.
החברה מנהלת את חטיבת ההשקעות האלטרנטיביות באמצעות כמה קרנות וחברות ובניהם:
DATACOM – קרן המשקיעה ומתמקדת בחוות שרתים, אנטנות 5G וסיבים אופטיים.
IBI SBL – הלוואות גישור , Volcan – הלוואות גישור קצרות טווח , ComRit – נדל"ן מניב בארה"ב ,
IBI אסטרטגיות CLO , IBI QCL – מימון הלוואות שפיצר מובטחות בשיעבוד נדל"ן בישראל , IBI TEVEL – הלוואות גישור חוץ בנקאיות , INCEPTION, IBI LION – נדל"ן מניב – קרן ריט, המשקיעה בנכסי נדל"ן מניב בספרד , IBI CCF – קרן אשראי צרכני , IBI קוואלטי – הלוואות גישור חוץ בנקאיות הניתנות כנגד בטוחות נכסי נדל”ן , IBI SPIKES – מימון לסטארטאפים.
קרן אלטשולר שחם אלטרנטיב
קרן אלטשולר שחם אלטרנטיב מציעה למשקיעים הזדמנות להשתתף בפרויקטים רחבי היקף בתחום התשתיות, הנדל"ן והחוב הפרטי.
החברה מציעה גם השקעה בקרן משותפת שלהם יחד עם פנתאון הנקראת : AS Pantheon Private Equity 2023
קרן מיטב דש אלטרנטיב
מיטב דש מציעה פתרונות השקעה אלטרנטיביים מגוונים, בעיקר בנדל"ן, חוב פרטי וקרנות חוב. החברה מציעה גישה לעולם ההשקעות האלטרנטיביות דרך כמה מוצרים מעניינים:
וואלו – חברה הרוכשת מניות ישירות מעובדים ובעלי מניות בחברות טכנולוגיה פרטיות בשלבים מתקדמים.
קבוצת ג'סטיס – חברה ישראלית מובילה בתחום ההשקעות בהליכים משפטיים בבעלות מיטב דש.
מרלד בניהול חברת לוטוס אירלנד – מציעה ההלוואות מגובות בבטחונות שיעבוד ראשון על נכסי נדל"ן לטווחים קצרים.
קרן רייגו – קרן הפועלת בתחום הלוואות קצרות מועד בשעבוד ראשון על נכסי נדל"ן בארה"ב על בסיס בינה מלאכותית
קבוצת הראל
מציעה מספר קרנות השקעה אלטרנטיביות המתמקדות בהשקעות מגוונות עם מיקוד לנדל"ן, אך כוללות גם אפיקי השקעה כמו סטרטאפים ועסקים קיימים. מבין הקרנות המובילות של הראל באפיקים אלו ניתן למצוא:
הראל מגן ישראל – קרן שמתמקדת בעיקר בהשקעות בנדל"ן מסחרי ובנכסים מניבים בישראל.
הראל מגן ארה"ב – קרן המשקיעה בנדל"ן מסחרי ובמגוון רחב של פרויקטים נדל"ניים בארה"ב.
הראל מגן אירופה – קרן אלטרנטיבית המשקיעה בנדל"ן באירופה עם פוקוס על השקעות יציבות במדינות עם פוטנציאל תשואה גבוה.
קרן הראל שרודרס Private Equity (PE) – קרן זו מיועדת ללקוחות עם עושר פיננסי, ומאפשרת להשקיע בחברות פרטיות. הקרן משותפת להראל וחברת הענק שרודרס.
הראל אלטרנטיב CO-INVEST אשראי – קרן להשקעות לא סחירות המתמחה בעיקר בהעמדת אשראי לנדל"ן, חברות פרטיות, ובתשתיות מתחומים שונים.
סיכום
השקעה בקרנות נדל"ן אלטרנטיביות היא דרך מצוינת לגוון את תיק ההשקעות ולהשיג תשואות גבוהות יחסית, אך היא אינה נטולת סיכונים. חשוב להבין את המודלים השונים, לבחור קרנות שמתאימות לפרופיל הסיכון האישי, ולהיות מודעים לשוק הנדל"ן שבו הקרן פועלת. עבור משקיעים שמחפשים דרכים חדשניות להיכנס לעולם הנדל"ן, קרנות אלטרנטיביות עשויות להיות פתרון אידיאלי.
