הנחת העבודה היא שככל שמלאי הדירות שלא נמכרו בשוק יגדל, קבלנים ייבנו פחות יחידות דיור. יש קשר הדוק בין מלאי הדירות לכמות התחלות הבנייה בפועל. כאשר התחלות הבנייה עולות, זה מצביע על מחסור בדירות, כלומר המלאי ירד. לעומת זאת, כאשר המלאי גדל ויש האטה בקצב המכירות, קבלנים ינפיקו פחות היתרים ויתחילו לבנות פחות, מכיוון שלא נוצל ונמכר המלאי הקיים בקצב הרצוי. בשנתיים האחרונות המצב מתאפיין בהאטה במכירות ובצמיחה במלאי הדירות שלא נמכרו. השלב הבא במקרה זה היה צפוי וראינו ירידה במספר התחלות הבנייה בשנת 2023 בה החלה בנייתן של כ-62,030 דירות, ירידה של 8.9% לעומת שנת 2022.
ניתוח ועיבוד נתונים: אלמו שבבאו
מקור: הלמ"ס
בשנת 2024 סביר להניח שהמגמה של ירידה בקצב התחלות הבנייה תמשיך, במיוחד לאור האתגרים המגיעים מכיוון כוח העבודה. הפועלים מיהודה ושומרון נעלמו, והחלו שינויים משמעותיים בענף.
נתונים אלו מחזקים את המסקנה שאופטימיות היתר בענף הנדל"ן לא בהכרח מבוססת על נתונים מוצקים.
סיכון האשראי בענפי הבינוי והנדל"ן
במהלך השנה הנסקרת, ובמיוחד מאז פרוץ המלחמה, עלה סיכון האשראי בענפי הבינוי והנדל"ן, כפי שמשתקף במדדי איכות האשראי. לאחר שנים של גאות בשוק הדיור הישראלי, עם שיא במספר העסקאות ועליות במחירי הדירות והקרקעות, חלה גם צמיחה מהירה ביתרות האשראי ובמאפייני הסיכון של ההלוואות, כולל עלייה בשיעורי המימון (LTV).
כך עולה מתוך סקירה של בנק ישראל על המערכת הבנקאית בענף הבינוי והנדל"ן.
הגידול בסיכון בענף השתקף בעלייה בשיעור הכיסוי של ההפרשה להפסדי אשראי צפויים. נכון לסוף שנת 2023, שיעור ההפרשה להפסדי אשראי מתוך סך האשראי בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות בענף הגיע לכ-2.4%, בהשוואה ל-1.9% בסוף 2022.
החל מהמחצית השנייה של 2022, ובעיקר בשנת 2023, נרשמה התמתנות בביקוש לדירות, עם ירידה של כ-35% במספר העסקאות לעומת 2022, עלייה של כ-67 אלף בדירות חדשות לא־מכורות, ירידה של כ-1.4% במחירי הדירות, וירידה של כ-40% בהיקף המשכנתאות. בענף הבינוי חלה האטה בפעילות, עם ירידה במספר התחלות והיתרי הבניה, אך יחד עם זאת נרשמה עלייה בגמר הבניה.
מלחמת "חרבות ברזל" שהחלה ב-7 באוקטובר 2023 הובילה להאטה נוספת בשוק הנדל"ן, עם עצירה בבניית אתרים רבים בעקבות הפסקת כניסת הפועלים הפלסטינים לישראל. מחסור בכוח העבודה הפך לבעיה מרכזית, והשפיע על עלויות הבנייה והתקדמות הביצוע. במקביל, הפיקוח על הבנקים הנחה את המוסדות הבנקאיים להקל על הלווים, במיוחד בענף הבינוי והנדל"ן, כחלק מהצעדים של בנק ישראל והממשלה. האשראי לענף הבינוי והנדל"ן עלה בשיעור גבוה של כ-14% בשנת 2023, והסתכם בכ-293 מיליארד ש"ח, למרות ההתמתנות בפעילות השוק וההתייקרות בעלויות המימון.
מתוך סקירה של בנק ישראל
שוק הנדל"ן - סקירה מתוך שוק ההון
מדד תל אביב נדל"ן עלה מתחילת השנה ב-4.62%. המדד כולל את המניות בענף הנדל"ן והבינוי, והוא עומד על 987.42 נקודות בסיס, מרוחק כ-385 נקודות בסיס מהשיא שנקבע בשנת 2022. כדי להגיע לרמות השיא, המדד צריך לעלות בכ-40%.
בניגוד לכך, מדד תל אביב 35 מחק את הירידות שנרשמו בשווקים בשנת 2022 ועבר לרמות שיא חדשות. סקטור הנדל"ן, לעומת זאת, לא התאושש ונשאר מאחור ביחס למדד תל אביב 35. נתון זה מחזק את המידע בפוסט הקודם, שם צוין ירידה במכירות יחידות הדיור, דבר הפוגע באופן ישיר בחברות הנדל"ן ובביצועיהן בשווקים.
גם ביחס למדד תל אביב 90, סקטור הנדל"ן מפגר, כאשר מדד תל אביב 90 נהנה מעלייה של כ-9.25% מתחילת השנה. ניתן לראות זאת גם במדדים מקבילים כמו מדד ת"א בנייה ומדד נדל"ן ובינוי מניות. ביצועי מניות הנדל"ן בישראל נמצאים בפיגור ביחס לשאר הסקטורים, דבר המשתקף בירידה במכירות יחידות הדיור מאז 2022.
הסיבה העיקרית לירידה ולביצועים הנמוכים ביחס לשאר הסקטורים היא הריבית הגבוהה ומחירי הדיור הגבוהים מאוד.
ההורדת ריבית בישראל הולכת ומתרחקת לאור נתוני האינפלציה השליליים, המלחמה המתמשכת, והורדות הדירוג של המדינה על ידי חברות דירוג. מאחר ועיקר התקררות סקטור הנדל"ן נגרמה בעקבות ריביות גבוהות, אם לא נקבל אופק חיובי מכיוון הריבית—גם מבחינת העיתוי להורדה וגם בקצב הירידה—אני מעריך, בצורה זהירה, שהחברות בתחום הנדל"ן ימשיכו לדשדש אחרי מדד השוק המרכזי, והשוק יימשך במגמת הדשדוש של השנתיים האחרונות.
בנוסף, אני פחות אופטימי לגבי עליות מחירי הדיור הצפויות במשק. המשק עדיין לא חזק וטרם הגיע למצב של פעילות מלאה, במיוחד לאור העובדה שהצפון מושבת מבחינת פעילות כלכלית, וזה בוודאי משפיע על שוק הנדל"ן.
היקף עסקאות בשנה האחרונה
הערכות בענף מצביעות על כך שמחירי הדיור צפויים לעלות בשנה הקרובה. עם זאת, מבדיקת נתוני כמות העסקאות שבוצעו בשנים האחרונות, ניתן לראות כי לאחר עלייה משמעותית בהיקף העסקאות שהובילה למחירי שיא, נרשמה בשנת 2022 דווקא ירידה בהיקף העסקאות ביחס לשנת 2021. מגמה זו נמשכה והעמיקה גם בשנת 2023, והוסברה בעליות הריבית ובמחירי הדיור הגבוהים.
לשנת 2024 אנו צפויים לקבל תמונה מעט יותר טובה ביחס לשנת 2023, אם כי לא בצורה דרמטית. ייתכן שדווקא נתונים אלו מעוררים ספקות בנוגע להערכות בשוק לגבי המשך עליות במחירי הדיור. ימים יגידו.טורר אדיפיסינג אלית לפרומי בלוף קינץ תתיח לרעח. לת צשחמי צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה.
שחקן חדש בתחום המשכנתאות
שחקן חדש מצטרף לתחום המשכנתאות ולתחרות בין חברות המימון וההלוואות החוץ בנקאיות שמבוססות על שעבוד נכסי נדל"ן. חברת אלבר, המוכרת בעיקר בתחום הרכב, מצטרפת למגמה שהתרקמה בשנים האחרונות של חברות מימון רבות, במטרה להציע פתרונות אשראי בשעבוד דרגה ראשונה ושנייה על נכסי נדל"ן. אלבר מצטרפת למימון ישיר – חברה גדולה נוספת בתחום מימון הרכבים.
תחום המימון בשעבוד נכסי נדל"ן ( משכנתאות )ממשיך להתרחב, ומספק פתרונות יצירתיים ומיוחדים שאין להם מקבילה במערכת הבנקאית המסורתית, מה שמגביר את התחרות בשוק. ניתן ללמוד מכך על האמון הרב שחברות רבות רוחשות לתחום, על הרווחיות הגבוהה בענף, ועל הצורך ההולך וגובר בהלוואות מסוג זה.
שינוי במדיניות התמחור של גופי המימון
מסלול הלוואה מתומחר על בסיס עוגן מסוים, שעליו מתווסף מרווח שמבטיח אחוז רווחיות מסוים. העוגנים הללו מתבססים ברובם על תשואות אג"ח ממשלתיות. לדוגמה, אם תשואות אג"ח ל-5 שנים צמודות מדד עומדות על 1.5%, הבנק מוסיף מרווח בהתאם למדיניות הרווחיות שלו, מה שמייצר את הריבית הסופית על מסלול ההלוואה עבור הצרכן.
הרציונל שמאחורי השיטה הזו הוא שהבנק בודק כמה היה מרוויח אילו היה משקיע את אותו סכום באג"ח ממשלתיות לאותה תקופת זמן. כדי לייצר כדאיות במתן האשראי, הבנקים מוסיפים מרווח בהתאם למדיניות הרווחיות שלהם, המכוונת על פי האלטרנטיבות בשוק האג"ח.
נתונים שסופקו על ידי בנק ישראל מראים עלייה בתשואות האג"ח, מה שמעיד על עלייה בערך העוגנים, ובמקביל ירידה במרווחים במהלך השנתיים האחרונות בהלוואות לדיור ( משכנתאות ).
עד לא מזמן, המרווחים היו גבוהים משמעותית מהרמות שאנו רואים היום. משמעות הדבר היא שהבנקים מוכנים להעניק אשראי גם במרווחים נמוכים יותר מהרגיל, מה שמצביע על נטילת סיכונים גדולים יותר במתן אשראי, כדי להמשיך להיות תחרותיים בשוק.
למרות זאת, אין זה אומר שהבנקים מרוויחים פחות מבעבר; אלא שהרמות של הסיכון שהמערכת מוכנה לקחת על עצמה גדלו, ומודל התמחור בשוק מתבטא בירידות באחוזי הרווחיות המקובלים על בסיס העוגנים.
להערכתי – ההסבר לכך נובע מאמון של הבנקים בסקטור הנדל"ן כמנוע צמיחה עתידי. כתוצאה מכך, הם מוכנים "לספוג" ירידה באחוזי הרווחיות על בסיס העוגנים שאליהם הם התרגלו. בנוסף, ייתכן שהסיבה העיקרית היא הביטחון הקיים בעסקאות מקרקעין, שבהן הנכס משועבד לטובת המלווה. הבטוחות מספקות די ביטחון, וכל לווה כפוף לרגולציה מחמירה של בנק ישראל, כך שהסיכון במתן אשראי, גם במחירים נמוכים יחסית, נחשב זניח לעומת הבטוחות הקיימות בעסקה.
מדד תשומות בנייה
בחודש ספטמבר 2024 חלה עלייה של 0.4% במדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, וכן עלייה של 0.2% במדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים.
מדד מחירי שכר העבודה המשלם עבור המועסקים בענף עלה ב-0.6% בחודש ספטמבר 2024.
בהסתכלות שנתית, מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה ב-2.3%, בעיקר בשל עלייה של 3.8% במחירי שכר העבודה ו-4.1% בשכירת ציוד ורכב.
מדד מחירי חומרים ומוצרים עלה ב-0.2% במהלך החודש. בין החומרים והמוצרים, בלטה עלייה במחירי ברזל לבנייה (2.5%), מוצרים לכיבוי אש (1.8%), וחומרי מחצבה, כלים סניטריים ועץ לבנייה (0.9% כל אחד). גם מחירי אריחי קיר ורצפה, רשתות ברזל, וברזים, סוללות ואביזרים שונים עלו ב-0.8% כל אחד.
מנגד, חלה ירידה במחירי מוצרי מתכת אחרים ומתקני חוץ, שירדו ב-1.1% כל אחד.
שנה אחרונה בשוק הנדל"ן
עלייה במחירי הדיור השנה נובעת במידה רבה ממבצעי הקבלנים, כמו תוכנית 10/90, שבה הלקוחות משלמים 10% בעת הרכישה ושאר התשלום מתבצע בעת האכלוס.
עם זאת, המחירים עדיין רחוקים מהרמות השיא שנרשמו בשנת 2022, והיקף העסקאות לא הגיע לרמות הגבוהות של אותה שנה.
עליות בעלות הבנייה המתרקמות יחד עם התחלות בנייה נמוכות ביחס לנצרך יוצרות לחצים לעליית מחירים, אך מצד שני, התמתנות בהיקף העסקאות וסביבת ריבית גבוהה יחסית לעידן הכסף הזול מספקות לחצים להורדת מחירים.
תוצאה זו עשויה להוביל לאי-וודאות בשוק הנדל"ן, כאשר הדינמיקה בין הביקוש להיצע, לצד השפעות הריבית, תשפיע על הכיוונים העתידיים של המחירים.
המאמר נכתב על ידי אלמו שבבאו, כלכלן ויועץ פיננסי.
אין באמור להוות יעוץ להשקעה או תחליף לייעוץ – התוכן נכתב לצרכי למידה בלבד.