רכישת נדל"ן מסחרי לצורכי השקעה היא תחום שמוכר פחות לציבור הרחב בישראל. תחום זה היה לרוב שמור לחברות נדל"ן מניב גדולות, בעלות משאבים עצומים. בישראל, שהיא משק מפותח עם הון אנושי רחב וייחודי, ישנם חברות רבות המעסיקות אלפי עובדים. לצד זאת, קיימים גם עסקים קטנים רבים בתחומים כמו מקצועות חופשיים שזקוקים למרחבי עבודה המותאמים לצרכיהם. בשל כך, ישנה תנופת בנייה משמעותית של משרדים ושטחי מסחר, במיוחד במרכז הארץ ובערים הגדולות.
עשור האחרון, אנו עדים להתפתחות מואצת של אזורים ומתחמים רבים שמוקמים בהם אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים ומסחר. בעבר, יזמים שבנו בנייני משרדים היו מוכרים את השטחים הללו ישירות לחברות גדולות, לרוב במחירים נוחים יחסית. הדבר גרם לכך שהנישה של נדל"ן מסחרי הייתה שמורה בעיקר לבעלי עסקים שיכלו להרשות לעצמם רכישות מסוג זה. מטרת הרכישה הייתה לרוב לצרכי החברה שבבעלותם, ולאו דווקא לצורכי השקעה והשכרה.
שינוי גישה והתפתחות שוק הנדל"ן המסחרי
בשנים האחרונות, התפתח השוק לכיוון של פנייה גם ליחידים ולחברות קטנות, מה שגרם לשינוי משמעותי בגישה של היזמים. השינוי התאפשר בעיקר בזכות בנייה של משרדים קטנים ויחידות קטנות, ולא רק קומות שלמות עם שטחים נרחבים. כיום, גם אדם שעוסק במקצועות חופשיים כמו רופא, רואה חשבון או יועץ כלכלי, יכול לרכוש יחידת משרד קטנה שתתאים לצרכיו המקצועיים.
המעבר לבנייה של יחידות קטנות אפשר לאנשים פרטיים להשקיע בשוק הנדל"ן המסחרי בצורה נגישה יותר. במקום לקנות שטחים גדולים או קומות שלמות, ניתן לרכוש נכסים קטנים במחירים סבירים ולהשכיר אותם לבעלי מקצועות חופשיים. באופן זה, גם אנשים פרטיים יכולים ליהנות מתשואה על השקעתם בנדל"ן מסחרי, תחום שבעבר היה כמעט ולא נגיש לציבור הרחב.
סיכונים והזדמנויות בהשקעה בנדל"ן מסחרי
השקעה בנדל"ן מסחרי, כמו כל השקעה, טומנת בחובה סיכונים מסוימים לצד הזדמנויות. הנגישות של שוק זה הפכה אותו לאטרקטיבי יותר, אך יש לזכור כי מדובר בשוק הדורש הבנה מעמיקה ותכנון מדויק. הצלחת ההשקעה תלויה במיקום הנכס, באיכות הבנייה ובביקוש לשטחי משרדים באותו אזור. עם זאת, הנגישות למגוון רחב יותר של משקיעים קטנים מגדילה את הפוטנציאל להצלחה בשוק זה.
המודל החדש של רכישת יחידות קטנות מאפשר גמישות רבה יותר למשקיעים, ומאפשר להם לפזר את השקעותיהם בצורה מושכלת יותר. כאשר מדובר בנדל"ן מסחרי, חשוב להכיר את השוק המקומי ולהבין את מגמות הביקוש וההיצע. על אף הסיכונים, מדובר בשוק שיכול להציע תשואה גבוהה למשקיעים שמבינים את הדינמיקה שלו.
בישראל, ההתפתחות של אזורי מסחר חדשים והתרחבות הביקוש למשרדים ושטחי מסחר מעידים על עתיד מבטיח לשוק הנדל"ן המסחרי. עם המשך הגידול באוכלוסייה ובפעילות העסקית, צפוי כי הביקוש לשטחי משרדים ומסחר ימשיך לגדול. אזורים מסוימים, כמו מרכזי הערים הגדולות ומתחמים עסקיים חדשים, צפויים לראות עלייה נוספת במחירים ובביקוש, מה שהופך את ההשקעה באזורים אלו לאטרקטיבית במיוחד.
הזדמנויות אלו, יחד עם עליית המודעות בקרב הציבור הרחב להשקעות בנדל"ן מסחרי, פותחות דלתות חדשות למשקיעים מכל הרמות. מדובר בשוק שדורש ידע והבנה, אך גם מציע תשואה פוטנציאלית גבוהה למי שמבין את הדינמיקה שלו. השילוב בין פוטנציאל הרווח לבין הנגישות ההולכת וגוברת של שוק זה הופך את ההשקעה בנדל"ן מסחרי לאחת האפשרויות המעניינות ביותר בתחום הנדל"ן בישראל. שילוב עם גישה חכמה ותכנון נכון, יכול להפוך להשקעה מוצלחת ורווחית לאורך זמן.
דגשים לפני תהליך השקעה
תשואה ממוצעת: תשואה ממוצעת בהשקעה בנדל"ן מסחרי בישראל עשויה להשתנות בין 6% ל-10% בשנה, בהתאם למיקום, לתנאי השוק ולניהול הנכס.
אחוז המימון על ידי גופי המימון והבנקים: גופי מימון ובנקים עשויים לממן עד כ-70% מעלות הפרויקט, בהתאם לתנאי השוק ולתנאי המימון.
- עלות הממוצעת למ"ר בנייה עשויה להיות בסדר גודל של 10,000-12,000 ש"ח למ"ר ברמת מעטפת באזורי הביקוש במרכז בהתאם לתנאי השוק ולתנאי המימון.
- הבדל בין רמת מעטפת לרמת גמר והעלות הממוצעת: עלות המעטפת עשויה להיות כ-60%-70% מעלות הבנייה כולה, ועלות הגמר עשויה להיות כ-30%-40% מעלות הבנייה כולה
- עלות השכירות במרכזי עסקים יכולה להיות בין 60-100 ש"ח למ"ר בחודש, בהתאם למיקום ולתקופת השכירות.
- מיסוי – יש להיוועץ עם יועץ מוסמך – להיערך בהתאם לנושא המיסוי. תחום זה מחייב הבנה עמוקה של הביט המיסוי והוא יכול להכריע האם יש כדאיות השקעה בתחום זה.
כמו כן, בעולם הנדל"ן המסחרי, אחוזי המימון הינם גורם קריטי בהצלחת הפרויקטים. גופי המימון, בעיקר הבנקים, מהווים שחקן מרכזי בתהליך הרכישה והפיתוח של נכסים מניבים כגון משרדים, מרכזים מסחריים ומבני תעשייה.
לסיכום, ההשקעה בנדל"ן מסחרי בישראל מציעה היום אפשרויות רחבות יותר למשקיעים פרטיים ועסקים קטנים. עם הנגישות הגוברת לרכישת שטחים קטנים, מדובר בתחום עם פוטנציאל צמיחה משמעותי, אך דורש ידע והשקעה כדי להבטיח תשואות יציבות לאורך זמן.
