השקעה בקרקע חקלאית היא אפשרות פיננסית שמושכת תשומת לב הולכת וגוברת בקרב משקיעים. הקרקע החקלאית, שעד לאחרונה הייתה בעיקר נחלתם של חקלאים, הופכת להיות חלק משמעותי בתיק ההשקעות של רבים. המשקיעים מחפשים השקעה סולידית ובעלת פוטנציאל רווח גבוה. במאמר זה נבחן את היתרונות, החסרונות, והדגשים החשובים בהשקעה בקרקע חקלאית.
השקעה בקרקע חקלאית: הזדמנויות וסיכונים
לא פעם, אנו נתקלים בפרסומות מפתות המציעות קרקעות במחירים מגוחכים השואפים ל"אפס". קרקעות באזורי ביקוש במחירים נמוכים במיוחד מושכות את העין ומפתות רבים מאיתנו. לעיתים, השיווק נעשה באמצעות מושגים כמו "זכות לדירה", "קרקע לבנייה עתידית", "הכפלת ההשקעה פי 6", "תשואה מובטחת" ועוד שלל הבטחות ומילים שיווקיות שמפתות את המשקיעים.
רוב ככל הפרסומים הללו נוגעים לקרקעות המוגדרות כקרקע חקלאית, שאינה זמינה לבנייה מידית. בישראל, ישנו משבר דיור חריף וזוגות צעירים מתקשים ברכישת דירת מגורים. בנוסף לכך, רבים שכבר רכשו דירות נהנו מעליית ערך הנכסים שלהם, דבר שעודד רבים להמשיך ולהשקיע בנדל"ן. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן בישראל מפותח מאוד ובעל ביקוש קשיח העולה בהתמדה.
קצב התחלות הבנייה והמשבר בדיור
קצב התחלות הבנייה בישראל נמוך מהביקוש באופן משמעותי, ולא נראה שיש אופק עתידי לפתרון המשבר. זוגות צעירים שטרם רכשו דירה, וכן בעלי נכסים שהרוויחו וטעמו מההצלחה בתחום הנדל"ן, מתפתים לפרסומים על קרקעות חקלאיות. קרקעות אלו אינן זמינות לבנייה מיידית, אך מחיריהן זולים מאוד ביחס לקרקעות הזמינות לבנייה והביקוש אליהן גבוה.
המחיר הזול של מגרשים אלו הופך אותם לנגישים עבור אוכלוסיות רבות. במיוחד זוגות צעירים ובעלי נכסים שהרוויחו בתחום הנדל"ן. הם רואים בהשקעה בקרקע חקלאית הזדמנות לשמור על הערך הכספי שלהם. ובעיקר שואפים להרוויח בעתיד כאשר הקרקעות האלו יהפכו לזמינות לבנייה.
קרקע חקלאית: השקעה לטווח הארוך
השקעה בקרקע חקלאית היא ביסודה השקעה לטווח הארוך. הרווח שנוצר מהשקעה זו נובע בעיקר מעליית ערך הקרקע. הערך המוסף נוצר בעקבות שינוי ייעוד הקרקע מחקלאית לבנייה. כאשר אנו בוחנים כדאיות השקעה בקרקע כזו, יש לבחון את הסיכויים לשינוי ייעוד הקרקע ואת צפי הזמנים לכך. כמובן, יש לבדוק גם גורמים נוספים כגון סיכונים פוטנציאליים, חוות דעת משפטיות, שותפים בעסקה ועוד. עם זאת, המדד המרכזי בבחינת כדאיות כלכלית הוא ההיתכנות לשינוי ייעוד הקרקע.
שינוי ייעוד הקרקע
רוב הבקשות בישראל לשינוי ייעוד הקרקע נוגעות להפשרת קרקע מחקלאית לבנייה. ישנם מספר אינדיקציות ברורות לבחינת האפשרות להפשרת קרקעות. כדי להפוך קרקע לזמינה לבנייה, יש צורך בהכשרת הקרקע, בניית תשתיות חשמל, מים, ביוב, תקשורת ועוד. תהליך זה דורש תוכניות מאושרות ובירוקרטיה ארוכה ומייגעת.
ככלל אצבע, קרקעות שאינן סמוכות ליישוב מפותח מבחינת תשתיות – הסיכויים להפשרה ושינוי ייעוד הקרקע שואפים לאפס. קרקעות הנמצאות בתוך מרחב עירוני, בלב הערים, ובסמיכות לתשתיות קיימות – הסיכויים להפשרת הקרקע ושינוי הייעוד גבוהים יותר.
המדינה דורשת הצדקה לשינוי ייעוד הקרקע. לא תוקם תשתית ולא יבוצעו תהליכים בירוקרטיים מסובכים עבור בעל קרקע בודד או קבוצה קטנה של בעלי קרקע חקלאית. הצדקה לשינוי ייעוד הקרקע כוללת חיבור לקו תשתיות קיים, חסכון בעלויות פיתוח בצורה משמעותית, פיתוח שכונות ויישובים קיימים, ולא קרקעות מרוחקות ונידחות.
קרקע חקלאית: מצב תכנוני
כאשר בוחנים השקעה בקרקע חקלאית, יש לבדוק את המצב התכנוני של הקרקע ברשויות המקומיות והארציות. יש לבדוק איזה תוכניות מקודמות באזור, ומהו ייעוד הקרקע הצפוי מבחינת התכנון. פעמים רבות, אפילו בקרקעות הסמוכות לאזורים עירוניים, התוכניות לא בהכרח נותנים ערך. התכנון עשוי להיות להשאיר את האזור כשטח ירוק, פארק או שטח פתוח. יש לקחת זאת בחשבון לפני שמבצעים את ההשקעה.
הבנת ההשקעה והסיכונים
השקעה בקרקע חקלאית עם היתכנות וסיכויים סבירים לשינוי ייעוד עדיין מצריכה סבלנות רבה וזמן. תהליכים כאלה לוקחים המון זמן, לעיתים עשרות שנים. במהלך כל התקופה הזו, הקרקע לא תניב תזרים מזומנים ולא תשואה מיידית. לפעמים רק הנכדים שלנו יוכלו ליהנות מהפירות של ההשקעה.
חשוב להבין שהשקעה מסוג זה מתאימה בעיקר לאנשים עם כיסים "עמוקים", שלא לחוצים על הכסף. אנשים שמבחינתם יכולים לרתום לעסקה כספים שלא יצטרכו למשך שנים רבות קדימה. השקעה בקרקע חקלאית מצריכה חוסר נזילות בעסקאות כאלה. וכן לא ניתן לקבל משכנתא רגילה על קרקע כזו כמו על קרקע הזמינה לבנייה מיידית.
זוגות צעירים שמעוניינים להשקיע את מרבית כספם בעסקה כזו חייבים להיזהר ולהכיר את הסיכונים. יש להכיר את כל ההשלכות הטמונות בהשקעה בקרקע חקלאית. ההבטחות לשינוי ייעוד הקרקע והסיכויים לתשואות גבוהות חייבות להיבחן היטב. בנוסף, יש לקחת בחשבון את הזמן הרב שייקח לשינוי הייעוד ואת היכולת הכלכלית להמתין תקופה ארוכה מבלי להחזיר השקעה או ליהנות מתשואה מיידית.
הבנה מעמיקה של המצב התכנוני, ובחינת היתכנות לשינוי ייעוד הקרקע חיוניים להצלחה. השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות רווחית בטווח הארוך, אך היא דורשת סבלנות, כיסים עמוקים והבנה מלאה של התהליכים והסיכונים הכרוכים בהשקעה זו.
השקעה בקרקע חקלאית היא בהחלט אפשרות להשקעה לטווח הארוך, אך יש לקחת בחשבון את כל הגורמים המשפיעים ואת הסיכונים הנלווים. רק כך ניתן לקבל החלטה מושכלת ולהשקיע בצורה נבונה שתניב תשואה בעתיד, גם אם זה יהיה בעתיד הרחוק.
סיכום
השקעה בקרקע חקלאית היא הזדמנות רווחית לטווח הארוך. היא דורשת הבנה מעמיקה של השוק והסיכויים לשינוי ייעוד הקרקע. בחינה מדוקדקת של כל הגורמים המשפיעים על שינוי הייעוד, כולל תשתיות קיימות, תוכניות מאושרות והצדקה כלכלית, היא חיונית להצלחת ההשקעה. הבנה זו תסייע למשקיעים למקסם את הרווחים שלהם ולצמצם את הסיכונים הכרוכים בהשקעה בקרקע חקלאית.
