ניהול סיכונים - משכנתא
הדבר הראשון שעולה לראש בהקשר למשכנתאות הוא אחוז הריבית. כמעט ולא נשמע בשיח הציבורי מילים כמו "ניהול סיכונים במשכנתאות", או "תכנון משכנתא".
רק הריבית נמצאת במרכז השיח הציבורי בנוגע למשכנתאות. כל החלטת ריבית של הנגיד יכולה לרסק את שוק הנדל"ן או ליצור ביקוש ועליות מחירים בשוק הדיור. השוק מגיב במהירות לעליות הריבית, ומושפע ממנו.
באופן כללי ובשוק הנוכחי בפרט, מלאכת בניית תמהיל משכנתא הפכה למשימה מורכבת, אך הכרחית להצלחה כלכלית וניהול סיכונים במשכנתא.
עליות הריבית האחרונות הורגשו בהחזר החודשי של נוטלי משכנתאות במסלול הפריים. הקושי התזרימי שנוצר למשקי בית עקב עליות הריבית, יחד עם פרסומים מלחיצים בתקשורת, גרמו לציבור הרחב לחשש ממשי בנוגע לאחוז הריבית המשולמת על משכנתאות.
כתוצאה מכך, הדעה הרווחת היא שהדבר החשוב ביותר במשכנתא הוא אחוז הריבית. במאמר זה ננסה להפריך טענה זו מנקודת מבט כלכלית, והדגיש את החשיבות בניהול סיכונים במשכנתאות.
בסיס הלוואת משכנתא – תמהיל
תמהיל משכנתא הוא הרכב המסלולים הקיימים בתוך ההלוואה. ניתן לשלב מסלולים שונים במשכנתא, עם סכומים ותקופות שונות, וכל מסלול מתומחר באופן שונה. הרגולציה קובעת שלפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול ריבית קבועה, ולא יותר מ-2/3 במסלול פריים.
לבחירת המסלולים יש חשיבות מכרעת לגבי הרווחיות הכוללת של המשכנתא וחשיפה לסיכונים. שם המשחק בבחירת תמהיל משכנתא הוא ניהול סיכונים נכון. הדרך הנכונה היא לבנות הרכב משכנתא המותאם לאופי העסקה, לסיכונים הגלומים בכל מסלול ולבסוף לריבית הסופית.
בניית תמהיל משכנתא נכון
כשניגש לבניית התמהיל, חשוב להבין את המאפיינים העיקריים של כל מסלול. נבין את מטרת הרכישה ואת התוכניות העתידיות לגבי הדירה. לדוגמה, ברכישת נכס למגורים אישיים, נבדוק את טווח הזמן הצפוי להחזקת הנכס.
זוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה, במיוחד דירה קטנה, סביר להניח שלא יחזיקו בה 30 שנה. בבניית תמהיל המשכנתא, ניקח בחשבון את הסבירות להחזקת הדירה לפרק זמן קצר ואת המשמעות לכך. ישנה חשיפה לעמלות פרעון מוקדם אם נבחר מסלולים מסוימים וסביבת הריביות תרד.
ברכישת נכס להשקעה, כאשר טווח הזמן להחזקת הדירה הוא ארוך, המשקיעים יעדיפו שהשכירות תכסה את עלויות המשכנתא ואף תיצור תזרים מזומנים חיובי. במקרים אלו, נבחר במסלולים צמודי מדד המחירים לצרכן. מסלולים אלו מאטים את קצב ירידת יתרת החוב של המשכנתא.
לאור הדוגמאות לעיל, מובן שאין תמהיל אידיאלי אחד. אין טוב או רע מוחלט, אלא מה שמתאים לכל מקרה. השיקול המרכזי הוא ניהול סיכונים. ניהול סיכונים נכון הוא המפתח למשכנתא טובה. איכות המשכנתא נמדדת בבחינה אישית של כל מקרה לגופו.
ניהול סיכונים במיחזור משכנתא
ניהול סיכונים במשכנתאות מתבטא בצורה ברורה גם במיחזור משכנתא. כאשר אדם מתעניין במיחזור משכנתא, ניתן לחלק את המתעניינים לשתי קבוצות.
קבוצה הרוצה חסכון לטווח הארוך, וקבוצה הרוצה חסכון בטווח הקצר.
הקבוצה הראשונה רוצה לחסוך בריביות ותשלומים. הם מחפשים את שורת הרווח הסופית. במקרה שלהם, נבחן את היכולות הכלכליות, את סביבת הריביות הנוכחית, את תמהיל המשכנתא הקיים, ואת כדאיות המיחזור.
הקבוצה השנייה מחפשת לשפר את תזרים המזומנים. כאשר משפחה נמצאת בתקופה מאתגרת, וההוצאות עולות על ההכנסות, הדיון הוא איך לשלם ולא כמה ריבית לשלם. הפתרון עבורם עשוי לכלול הארכת תקופת המשכנתא, בחירת מסלולים צמודי מדד עם ריבית נמוכה, או מעבר לבנק אחר עם תנאים חדשים.
לפעמים, יש להם גם הלוואות נוספות שניתן לאחד עם המשכנתא. הפתרון עבורם הוא "הרעת תנאים" במונחים כלכליים כדי לייצר תזרים מזומנים חיובי.
מסלול הפריים – פופולריות ואתגרים
בעשור האחרון, מסלול הפריים היה הפופולרי ביותר במשכנתאות. רגולציה הגבילה את אחוז המסלול לעד שליש מהמשכנתא. בתקופה של ריבית נמוכה, הציבור העדיף את המסלול. לפני כשנה וחצי, בנק ישראל התיר את המגבלה לעד שני שלישים מהמשכנתא במסלול הפריים.
הריבית הנמוכה משכה אנשים למסלול זה, אך מי שבחר לקחת את מסלול הפריים בצורה מקסימלית ספג עלייה כבדה בהחזר החודשי של המשכנתא בשנה האחרונה. זהו מצב של חוסר ניהול סיכונים במשכנתא.
החשיבות של תמהיל משכנתא
כדי להתמודד עם האתגרים בשוק המשכנתאות, חשוב לנהל סיכונים בצורה יעילה ולהיצמד לעקרונות בסיסיים כמו:
בחירת מסלולים מגוונים: חשוב לשלב מסלולים שונים במשכנתא כדי לפזר את הסיכון.
הערכת מצב פיננסי אישי: בחינת יכולת ההחזר החודשית והתאמת המשכנתא למצבים כלכליים משתנים.
מעקב שוטף: מעקב אחר השוק והמצב הכלכלי האישי מאפשר לבצע שינויים בתמהיל בהתאם לצורך.
הבנת השוק: מעקב אחר מגמות השוק וסביבת הריביות.
התאמת התמהיל לתוכניות עתידיות: התחשבות בתוכניות עתידיות כמו שיפוצים, הרחבת המשפחה או שינוי מקום מגורים.
החשיבות של תמהיל משכנתא
השוק הנדל"ני בישראל משתנה באופן מתמיד, והצורך בתכנון פיננסי זהיר הופך להיות חשוב מתמיד. בניית תמהיל משכנתא חכם היא מפתח להצלחה פיננסית בטווח הארוך.
תמהיל המשכנתא הוא הלב של המשכנתא, הרבה לפני הריביות. בחירה מוטעית וחוסר ניהול סיכונים יכולים להיות הרסניים הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך.
