פטור ממס שבח באיחוד וחלוקה

הפקעה במקרקעין היא תהליך שבו המדינה או רשות מקומית לוקחת חלק מקרקע פרטית לצורך ציבורי, כגון תשתיות, כבישים, פארקים, או בנייה ציבורית. בתהליך של איחוד וחלוקה מחדש, הפקעה יכולה להתרחש כאשר יש צורך לשנות את מבנה הקרקעות כדי לייעל את ניצול הקרקע וליישם את התוכנית החדשה. 
מאמר נדל"ני זה עוסק בפטור ממס שבח במקרים של הפקעה ואיחוד וחלוקה מחדש, תוך התמקדות בהיבטים המשפטיים והכלכליים של הפטור והשלכותיו על בעלי הנכסים.

תכנון, מקור תמונה: pexels.COM

תהליך זה נחשב לצעד משמעותי הפוגע בזכויות הקניין של הפרט ולכן מחייב הליך חוקי ומנהלי מדוקדק. בהתאם לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, למדינה יש סמכות להפקיע מקרקעין לטובת הציבור, אך על הרשות המפקיעה לפעול בשקיפות ולספק פיצוי הולם לבעל הקרקע.

איחוד וחלוקה הם כלים תכנוניים המשמשים לייעול ניצול הקרקע, כאשר מדובר בפרויקטים גדולים כמו פיתוח אזורי מגורים חדשים, תשתיות, או אזורי מסחר ותעשייה. תהליך זה כולל שני שלבים עיקריים: איחוד, במהלכו מאוחדות חלקות קרקע קטנות לחלקה גדולה אחת, וחלוקה, בשלב זה מחולקת הקרקע המאוחדת מחדש לחלקות קטנות יותר בהתאם לתוכנית התכנון. החלוקה מתבצעת כך שהחלקות החדשות מותאמות לשימושים החדשים שנקבעו בתוכנית, כגון מגורים, מסחר או תשתיות ציבוריות.

בתהליך הפקעה לצורך איחוד וחלוקה יש מספר שלבים עיקריים. הרשות המקומית מכינה תוכנית בניין עיר (תב"ע) שמפרטת את האיחוד והחלוקה של הקרקעות. התוכנית עוברת תהליך אישור על ידי ועדות התכנון והבנייה. לאחר אישור התוכנית, בעלי הקרקעות מקבלים הודעה על ההפקעה והאיחוד והחלוקה המיועדים. ההודעה כוללת פירוט על החלקות שיאוחדו ויחולקו מחדש ועל הקרקעות שיופקעו לצרכים ציבוריים. לאחר מכן, יש שלב של שימוע שבו בעלי הקרקעות יכולים להגיש התנגדויות לתוכנית ולהביע את דעתם. לבסוף, הוועדה המקומית או המחוזית מקבלת החלטה סופית בנוגע לתוכנית האיחוד והחלוקה ולהפקעות.

בעלי הקרקעות שהקרקע שלהם הופקעה לעיתים זכאים לפיצוי כספי בהתאם לערך השוק של הקרקע המופקעת. הפיצוי נקבע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. במקרים מסוימים, בעלי הקרקעות יכולים לקבל חלקות קרקע חלופיות בתמורה להפקעה, מה שיכול להפחית את הנטל הכלכלי הנובע מההפקעה.

במקרים של הפקעה לצורך איחוד וחלוקה, ניתן פטור ממס שבח בתנאים מסוימים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין. הפטור נועד להקל על בעלי הקרקעות ולהפחית את הנטל הכלכלי הנוסף שנוצר כתוצאה מההפקעה והחלוקה.

תהליך ההפקעה, האיחוד והחלוקה הוא כלי חשוב בתכנון ופיתוח עירוני בישראל. הוא מאפשר לרשויות לתכנן ולפתח אזורים בצורה יעילה ומסודרת, תוך מתן מענה לצרכים הציבוריים. עם זאת, יש לדאוג להגנה על זכויות הקניין של בעלי הקרקעות ולספק פיצויים הולמים והוגנים למי שקרקעותיהם מופקעות. התהליך כולל שלבים מנהליים ומשפטיים שמטרתם להבטיח שקיפות וצדק לכל הצדדים המעורבים.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, כולל הוראות על פטור ממס שבח במקרים מסוימים של הפקעה ואיחוד וחלוקה, אשר נדונו רבות במערכת המשפט, וכך נדון גם במאמר זה.

מס שבח במקרקעין

מס השבח הוא מס על ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה המקורי, כשהמטרה היא למסות את ההשבחה שהתרחשה בנכס מאז רכישתו ועד למכירתו.
חישוב המס מתבצע על ידי קיזוז מחיר הרכישה המקורי ממחיר המכירה הנוכחי, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות כמו הוצאות שיפוץ, הוצאות משפטיות ותשלומי מסים שונים. מס השבח חל מכח "חוק מיסוי מקרקעין ( שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963"

תשתיות, מקור תמונה: pexels.COM
איחוד וחלוקה מחדש

איחוד וחלוקה הם תהליכים שמבוצעים במסגרת תוכניות בניין עיר (תב"ע), שבהם מחלקים מחדש את הקרקעות לשם ייעול הניצול המיטבי שלהן ולשם קידום מטרות תכנון ובנייה. האיחוד מאחד חלקות קרקע סמוכות, והחלוקה מחלקת את הקרקעות מחדש בהתאם לתוכנית החדשה.

התהליך כפוך לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-2009.

תכנון בנייה, מקור תמונה: pexels.COM
פטור ממס שבח

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, כולל מספר פטורים והקלות במס שבח. בין הפטורים המרכזיים ניתן למצוא את הפטור במכירת דירת מגורים יחידה, בתנאי שהבעלים החזיקו בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה. כמו כן, יש פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים, כגון אם המוריש היה בעל דירת מגורים יחידה.

עבודות פיתוח, מקור תמונה: pexels.COM
פטור ממס שבח במקרה של הפקעה ואיחוד וחלוקה

כאשר מדובר בהפקעה לצורך איחוד וחלוקה, קיימים מצבים שונים בהם בעלי הקרקעות יכולים לקבל פטור ממס שבח.
פטור ממס שבח לפי סעיף 48 לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 48 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, הוא אחד מהסעיפים המרכזיים המעניקים פטור ממס שבח על קרקעות שהופקעו למטרות ציבוריות. המטרות הציבוריות כוללות, בין היתר, הקמת תשתיות, כבישים, פארקים ומתקנים ציבוריים. כדי להיות זכאי לפטור זה, על בעל הקרקע להוכיח שההפקעה אכן נעשתה למטרה ציבורית ושאין לו חוב מס על הקרקע המדוברת.

קרקע שניתנה בתמורה לקרקע מופקעת

אחד המצבים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח הוא כאשר בעל הקרקע מקבל קרקע חלופית בתמורה לקרקע שהופקעה. הפטור ניתן בתנאי שהקרקע החלופית ניתנה בהתאם להוראות התוכנית המאושרת ובהתאם לערך הקרקע המופקעת. זהו מצב שבו המדינה או הרשות המקומית מספקות לבעל הקרקע נכס חלופי בתמורה לנכס שהופקע לצורך פרויקטים ציבוריים. בכך, המדינה מכירה בכך שהבעלים נדרש לוותר על נכס יקר ערך ומעניקה לו תחליף שאמור להיות שווה ערך כלכלי.

חלוקה מחדש בהתאם לתוכנית מתאר

מצב נוסף בו ניתן לקבל פטור ממס שבח הוא כאשר הקרקע מאוחדת ומחולקת מחדש בהתאם לתוכנית מתאר מאושרת. הפטור ניתן בתנאי שהחלוקה נעשתה בהתאם לתוכנית שקיבלה אישור מוועדת התכנון והבנייה המקומית או המחוזית. בתהליך זה, הקרקעות מחולקות מחדש באופן שיבטיח ניצול מיטבי של השטח ויאפשר פיתוח אזורים חדשים או שדרוג אזורים קיימים. החלוקה החדשה נועדה ליצור תשתיות מודרניות, שטחי מסחר או מגורים, ולשפר את איכות החיים באזור.

תוכניות פינוי-בינוי

בתוכניות פינוי-בינוי, הקרקעות מופקעות ומחולקות מחדש לצורך פיתוח אזורי מגורים חדשים. בתנאים מסוימים, בעלי הקרקעות יכולים לקבל פטור ממס שבח על הקרקעות שהופקעו. הפטור נועד לעודד פיתוח אורבני והתחדשות עירונית, כאשר התוכנית כוללת פינוי של בניינים ישנים ובנייה של מבנים חדשים ומשודרגים. תהליך זה מאפשר לבעלי הקרקעות להמשיך ולהחזיק בזכויות קניין בקרקע המשודרגת, תוך שהם נהנים מהטבות כלכליות ופיתוח סביבתי משופר.

תהליך קבלת הפטור ממס שבח

כדי לקבל פטור ממס שבח, בעלי הקרקעות נדרשים לעבור תהליך בירוקרטי הכולל הגשת בקשה מפורטת למנהל מיסוי מקרקעין. הבקשה צריכה לכלול את כל המסמכים הרלוונטיים, כגון אישורים על ההפקעה ותוכניות האיחוד והחלוקה. כמו כן, יש להוכיח שההפקעה נעשתה למטרה ציבורית ושאין חובות מס שלא שולמו על הקרקע המדוברת. המנהל בוחן את הבקשה ומקבל החלטה בהתאם להוראות החוק והתקנות. תהליך זה מבטיח שהפטור ניתן במקרים מוצדקים בלבד, תוך שמירה על שקיפות וצדק בתהליך.

פיצויים לבעלי הקרקעות

בנוסף לפטור ממס שבח, בעלי הקרקעות שהקרקע שלהם הופקעה זכאים לעיתים לפיצוי כספי בהתאם לערך השוק של הקרקע המופקעת. הפיצוי נקבע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך והוא מבוסס על הערכה מדויקת של שווי הקרקע ביום ההפקעה. במקרים מסוימים, בעלי הקרקעות יכולים לקבל חלקות קרקע חלופיות בתמורה להפקעה, מה שיכול להפחית את הנטל הכלכלי הנובע מההפקעה ולהבטיח שהבעלים ימשיך להחזיק בזכויות קניין משמעותיות. תהליך זה נועד להבטיח שבעלי הקרקעות יקבלו תמורה הולמת עבור הנכסים שלהם ולא יפגעו כלכלית מעבר למידה הנדרשת לצורך הציבורי.

פסיקות בית המשפט בנושא

פסיקה בנושא:  בן זכאי מושב עובדים בע"א 6074/21
המקרה עוסק בתוכנית הפקעה ואיחוד וחלוקה מחדש של קרקעות באזור אשקלון. התוכנית נועדה לשפר את השימוש בקרקעות ולהתאים אותן לתוכניות הפיתוח העירוניות, דבר שיש בו תועלת ציבורית רחבה.

התוכנית כללה הפקעה, לצורך איחוד וחלוקה מחדש, הקצאת קרקעות חלופיות לבעלי הקרקעות במושב וכן גם פיצוי כספי.

בית משפט, מקור תמונה: pexels.COM

 הפיצוי נועד לשקף את השווי הכלכלי של הקרקעות המקוריות ולהבטיח שהקצאת הקרקעות החלופיות לא תפגע בזכויות הקניין של בעלי הקרקע. הפיצוי הכספי נחשב לאירוע מס, ולכן הוא חייב במס שבח, מה שמוביל לחיוב במס על הפיצוי שהתקבל.

מצד אחד, המושב טען כי התוכנית פוגעת בזכויות הקניין של חבריו ומקצה את הקרקעות מחדש בצורה לא הוגנת. הם טענו כי ההליך נעשה בצורה לא תקינה וללא יידוע מספיק של בעלי הקרקע, דבר שפוגע בזכויותיהם. בנוסף, נטען כי הקרקעות שהוקצו מחדש הן בעלות ערך נמוך יותר מהקרקעות המקוריות, דבר המוביל לפגיעה כלכלית במושב ובחבריו.

מנגד, הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון טענה כי ההליך נעשה בהתאם לחוק ובצורה תקינה, תוך שמירה על שקיפות ושיתוף הציבור.

בית המשפט העליון דחה את הערעור של בן זכאי מושב עובדים וקבע כי ההליך התבצע בהתאם לחוק ולכללי התכנון והבנייה, כולל שקיפות ושיתוף הציבור. בית המשפט הדגיש את חשיבות האיזון בין זכויות הקניין הפרטיות לבין צרכי הפיתוח הציבוריים וקבע כי התוכנית אינה פוגעת בזכויות הקניין בצורה בלתי סבירה וכי יש בה כדי לשרת את התועלת הציבורית.
במקרה זה, החיוב במס השבח נובע מהפיצוי הכספי שקיבלו חברי המושב בנוסף להקצאת הקרקעות החלופיות. הפיצוי הכספי נחשב לאירוע של מכירת זכויות המהווה אירוע מס, ולכן הוא חייב במס שבח. הפיצוי נועד לאזן את ההפסדים הכלכליים שעלולים להיגרם עקב ההפחתה בערכי הקרקע המקוריים ולוודא שההליך לא יפגע כלכלית בחברי המושב באופן בלתי סביר.

פסיקה נוספת

דיון העוסק בדרישת השבת קרקע שנשלחה לגב' דינה וינשל, בעלת קרקע חקלאית באזור אשקלון בעקבות שינוי ייעוד. וינשל קיבלה פיצויים ותמריצים מרמ"י על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 1469 ו-1470, כנגד ביטול זכויותיה והחזרת הקרקע לרמ"י.
בעלת הקרקע נאלצה להחזיר את הקרקע לרשות מקרקעי ישראל בעקבות שינוי הייעוד של הקרקע  מחקלאית למגורים, וטענה כי הפיצוי שקיבלה על החזרת הקרקע צריך להיות פטור ממס שבח, משום שמדובר בהפקעה. ועדת הערר, בראשות השופטת יעל ייטב, דחתה את טענותיה. השופטת קבעה כי השבת הזכויות לרמ"י היא בגדר מכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולא בהפקעה, ולכן אין זכאות לפטור ממס שבח.
וינשל שטענה תחילה שהפיצוי שקיבלה הוא פיצוי הפקעה ולכן יש להעניק זיכוי ממס שבח לפי סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין, ויתרה על טענתה ( עקב הפסיקה במקרה של בן זכאי מושב עובדים" בע"א 6074/21) וטענה טיעון חדש שהעסקה אינה חייבת במס שבח אלא במס הכנסה, ולאור מצבה  הבריאותי היא זכאית לפטור ממס הכנסה.

השופטת הדגישה כי שינוי ייעוד הקרקע והמכירה לרמ"י הם בגדר עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. אף על פי שמצבה הבריאותי של בעלת הקרקע זיכה אותה לפטור ממס הכנסה, הפטור אינו חל במקרה זה כיוון שהעסקה מסווגת כמכירה ולא כהפקעה. וינשל לא הציגה אישור מתאים מפקיד השומה, והפיצוי שקיבלה לא נחשב כהכנסה פירותית ולכן היא לא זכאית לפטור ממס הכנסה. החלטה זו ממחישה את ההבחנה המשפטית החשובה בין פיצוי על הפקעה לבין מכירת מקרקעין במונחי מיסוי, ואת השלכות המס הנובעות מכך על בעלי קרקעות במצבים דומים.

דעה אישית

לאור הדוגמאות לעיל, ניכר באופן ברור שבעלי קרקעות אשר נכפה עליהם הליך של הפקעה ואיחוד וחלוקה מחדש נאלצים לשלם מס שבח, למרות שלא בוצע מיוזמתם הליך של מימוש. ייתכן שערך הקרקע הנוכחי גבוה ממחיר הרכישה המקורי, אך בעל הקרקע לא מימש מיוזמתו את ההשקעה וקיבל פיצוי שמשאיר את ערך ההשקעה שלו על כנו . המצב האבסורדי שנוצר הוא שמס שבח נועד למסות רווח ממחיר הקנייה המקורי למחיר המימוש, אולם בדוגמאות שניתנו, לא נוצר רווח לבעלי הקרקעות בעקבות ההפקעות ואיחוד הקרקעות מחדש, ובעיקר לא בוצע מימוש יזום אלא כפוי. כל ההליך נכפה עליהם, ולא נעשה מיוזמתם, ובכל זאת הם נאלצים לשלם מיסוי על הפיצוי הכספי שהתקבל.

לדעתי, יש להסדיר נושא זה בצורה ברורה שאינה מקפחת את בעלי הקרקעות עקב ההליך, ולבצע הבחנה בין מימוש יזום למימוש כפוי.

סיכום

במצב של הפקעה לצורך איחוד וחלוקה, קיים פטור ממס שבח בתנאים מסוימים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין.
פטור ממס שבח הוא מנגנון שנועד להקל על בעלי הקרקעות ולהפחית את הנטל הכלכלי הנובע מההפקעה. אך התנאים הקיימים לקבלת הפטור יכולים להיות מורכבים ולא תמיד משקפים את כל המצבים האפשריים.

ההפקעות לצורך איחוד וחלוקה מביאות שאלות סביב מס שבח. למרות הפטור הקיים, כאשר מתקבל פיצוי כספי בגין הפקעה, לעיתים נדרש תשלום מס שבח, אף בלעדי עשיית מהלך מצד בעל הקרקע.

הצעתי היא לשקף את ההבחנה בין מימוש כפוי למימוש יזום כחלק מהתנאים לקבלת פטור ממס שבח במקרי הפקעה. בכך ניתן יהיה לשמור על צדק עבור בעלי הקרקעות, בהביט מיסוי מקרקעין,  תוך כדי הקלה על בעלי הקרקעות ושמירה על הערך הכלכלי שלהם. 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן