מהו מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה הוא כלי כלכלי חיוני, המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל פעם בחודש. מטרתו למדוד את אחוז השינוי בעלויות הבנייה בישראל, דבר המהווה אינדיקציה חשובה להוצאות הכרוכות בפרויקטים של בנייה, במיוחד כשמדובר בבנייה למגורים. המדד מתייחס לשינויים במחירי חומרי גלם כגון מלט, בלוקים, דבקים, וכן לעלויות הקשורות לכוח אדם ושירותים נוספים המעורבים בתהליך הבנייה.
השפעת הקורונה והמשבר הגלובלי על המדד
עד לתקופת הקורונה, מדד תשומות הבנייה היה יחסית יציב, ולא משך תשומת לב רבה מצד הציבור הרחב. אולם, בשל השפעות כלכליות גלובליות של משבר הקורונה, נוצרה עלייה חדה במחירי חומרי הגלם ושירותי השינוע, דבר שגרם להתפרצות המדד. במהלך שלוש השנים האחרונות, המדד עלה בשיעורים דרמטיים, מה שיצר לחץ כלכלי ניכר על רוכשי דירות חדשות.
רוכשים שביצעו עסקאות לפני שהחלה העלייה החדה, מצאו את עצמם נאלצים לשלם עשרות ולעיתים גם מאות אלפי שקלים מעבר למחיר הנקוב בחוזה, רק בגלל השפעת המדד. ההוצאות הנוספות נובעות מכך שהמחיר ההתחלתי של הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה, ובכך מאפשר לקבלנים להישאר רווחיים למרות ההתייקרויות.
המצב הקיים יוצר אתגר משמעותי עבור רוכשים בשנים האחרונות. שוק הבנייה, שהיה מאופיין ביציבות מסוימת, חווה בשנים האחרונות תנודות חריפות. העליות הדרמטיות במחירי חומרי הבנייה, כמו גם משברים גלובליים שהשפיעו על עלויות השינוע והאספקה, הפכו את הצמדת המחיר למדד לעלות נוספת משמעותית שרבים מהרוכשים לא לקחו בחשבון מראש.
בזמן שרבים מתלוננים על עלויות בלתי צפויות שנוצרות בעקבות מדד זה, הקבלנים מסבירים כי ללא מנגנון הצמדה זה, פרויקטים רבים היו הופכים לבלתי כדאיים כלכלית, מה שהיה עלול להוביל לעיכובים ואף לביטול פרויקטים שלמים.
איך מדד תשומות הבנייה משפיע על רוכשי דירות חדשות?
המדד מוכר בעיקר בקרב רוכשי דירות חדשות מקבלן, שכן רבים מחוזי הרכישה כוללים הצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. המשמעות היא שהמחיר הנקוב בחוזה יכול לעלות אם המדד עולה, דבר הנובע מהצורך של הקבלנים להגן על הרווחיות שלהם.
ההיגיון מאחורי מנגנון הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה נובע מרצונם של הקבלנים להגן על עצמם מפני שינויים בעלויות הבנייה. בתהליך בניית דירה יש סיכום בין הקבלן לרוכש לגבי המחיר ההתחלתי, אך אם ישנה עלייה במחירי חומרי הבנייה או עלויות כוח האדם במהלך הבנייה, הקבלן לא יישא בהוצאות הנוספות הללו. במקום זאת, הרוכש הוא זה שסופג את העליות דרך ההתאמות שמבצע המדד, כדי לשמור על כך שהפרויקט לא יהפוך ללא רווחי עבור הקבלן או היזם.
מנגנון ההצמדה למדד תשומות הבנייה בחוזים עם קבלנים
כמעט כל חוזי הרכישה של דירות חדשות כוללים סעיף הצמדה למדד תשומות הבנייה. עם זאת, ישנם מקרים נדירים שבהם קבלנים מוכנים לוותר על ההצמדה, בעיקר במסגרת משא ומתן קשיח או במקרים שבהם הלקוח מבצע תשלום מהיר על מלוא סכום הדירה, מה שמקטין את החשיפה להתייקרות עתידית.
מיעוט פתרונות אפשריים לרוכשים שנפגעים מעליית המדד
הקושי שמדד תשומות הבנייה יוצר עבור רוכשי דירות חדשים הוא משמעותי, בעיקר עבור אלו שלא מכירים את המנגנונים הפיננסיים שמאחורי החוזה. רוכשים רבים, שאינם בקיאים בפרטי המדד, מוצאים את עצמם נאלצים לשלם סכומים גבוהים בהרבה מאלו שציפו לשלם בתחילת העסקה. התייקרות מחירי הבנייה, הצמודה למדד, גורמת לכך שרוכשים מתקשים להתמודד עם העלויות הנוספות, ולעיתים אף מוצאים את עצמם במצוקה כלכלית, מכיוון שהסכומים אינם מתאימים לתקציבם המקורי.
ההיגיון מאחורי מנגנון הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה נובע מרצונם של הקבלנים להגן על עצמם מפני שינויים בעלויות הבנייה. בתהליך בניית דירה יש סיכום בין הקבלן לרוכש לגבי המחיר ההתחלתי, אך אם ישנה עלייה במחירי חומרי הבנייה או עלויות כוח האדם במהלך הבנייה, הקבלן לא יישא בהוצאות הנוספות הללו. במקום זאת, הרוכש הוא זה שסופג את העליות דרך ההתאמות שמבצע המדד, כדי לשמור על כך שהפרויקט לא יהפוך ללא רווחי עבור הקבלן או היזם.
ככל שתאריך האכלוס רחוק יותר, הרוכש חשוף לאורך זמן לעליות מתמשכות במדד תשומות הבנייה. זהו מצב שבו המדד ממשיך לעלות בזמן שרוכשים נאלצים להמתין עד לסיום הפרויקט. ככל שההמתנה ארוכה יותר, כך הסיכון לעלייה משמעותית בעלות הדירה גובר. עובדה זו גורמת לכך שרוכשים שתאריך האכלוס שלהם רחוק במיוחד, נפגעים יותר מעליות המדד מאשר אלו שקרובים יותר לתאריך קבלת המפתח.
איך חוק 2022 השפיע על המדד ורוכשי הדירות?
בשנת 2022 נחקק חוק שמטרתו להפחית את ההשפעה של המדד על מחירי הדירות. החוק החדש נטרל את רכיב הקרקע ממדד תשומות הבנייה, שכן הקרקע אינה מושפעת מהתייקרות עלויות הבנייה. בעת רכישת דירה, מחירה מורכב מכמה מרכיבים: רכיב הקרקע, עלויות הבנייה, רווח יזמי ועלויות מסים. מאחר שרכיב הקרקע אינו קשור לשינויים במחירי הבנייה, החוק בא לתקן עיוות שגרם לעליית מחיר הדירה שלא לצורך.
החוק החדש קובע שכיום רק כ-40% ממחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה, כאשר מרכיב הקרקע לא נכלל בהצמדה. כך, הרוכשים מוגנים מפני עלייה מלאכותית במחיר הדירה שנובעת מרכיבים שאינם קשורים לעלויות בנייה בפועל.
התייקרות חלה רק על תשלומים עתידיים
נקודה חשובה נוספת היא שהמדד משפיע אך ורק על הסכום שנותר לתשלום לקבלן. אם הרוכש כבר שילם חלק מהסכום הכולל, עליית המדד לא תחול על אותו חלק. המדד יחול רק על התשלומים העתידיים שטרם שולמו. כך, אם חלק משמעותי ממחיר הדירה כבר שולם בתחילת הדרך, החשיפה לעליית המדד תהיה פחותה.
פוסטים אחרונים
לסיכום
המדד הזה נותר קריטי להבטחת יציבות כלכלית בפרויקטים של בנייה למגורים, אך הוא עלול להוות מכשול כלכלי עבור רוכשי דירות חדשות שלא מבינים את המשמעויות המלאות של ההצמדה.
אין לראות באמור המלצה – התוכן נכתב לצרכי למידה בלבד!