היטל השבחה בנכס בעל חריגות בנייה

חוק תכנון ובנייה קובע שיש לשלם מס הנקרא " היטל השבחה " כאשר נוצרת השבחה בנכס נדלן
כתוצאה מאישור תכנית המגדילה את זכויות הבנייה המותרות או כאשר מאושרת שימוש חורג בנכס או מתן הקלה.
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית ולא לרשות המיסים כפי שנהוג להניח, והוא בגין הוצאות הועדה על תכנון, ביצוע שיפור תשתיות וכו'.

חוק התכנון והבנייה מבחין בין מועד תשלום היטל השבחה שמהווה אירוע מס לבין מועד החיוב בפועל ותשלום ההיטל – מועד מימוש הזכויות
. מבין שני מועדים אלו – המועד הראשון של החיוב ( ולא דרישת תשלום ) נדון רבון בבתי המשפט.
לעומתו המועד השני ( התשלום בפועל ) במקרה של מימוש הזכויות – כמעט ולא נדון עד לאחרונה.

החוק מגדיר שלושה מקרים שונים למימוש הזכויות במקרקעין המחייב תשלום בפועל:

הראשון: היתר בנייה – מימוש הזכויות הבנייה שאושרו בתוכנית חדשה שאושרה ובנייה בפועל בהתאם לזכויות הבנייה מהווה אירוע מס ומחייב תשלום בפועל של היטל השבחה

השני: התחלת השימוש בפועל – מימוש הזכויות במקרקעין

השלישי – מכר זכויות בנכס מהווה אירוע מס ומחייב תשלום היטל השבחה

במאמר זה אדון במקרה של נכס בעל חריגות בנייה ועבירות בנייה ומועד תשלום היטל השבחה בנכסים אלו בפעול בהתאם לחוק. נביא מקרה מיוחד שנדון והגיע להכרעה של בית המשפט העליון בפסק דין תקדימי ומכריע.

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965  – סעיף 196א , תוספת שלישית
החוק מחליף את מס ההשבחה לפי סעיף 32 בפקודת בנין ערים 1936, שהכיל פרצות רבות והיה מאופיין בחוסר בהירות
בנוגע לאופן חישובו וגבייתו. החוק  החדש קובע שיש לשלם מס בגין השבחה שמתקיימת בנכס בעת אישור תוכנית המגדילה את זכויות הבנייה, או מתן הקלות או שימוש חורג. המס משולם ישירות לרשות המקומית ולא לרשות המיסים וגובה המס הינו בשיעור של 50 אחוז משווי ההשבחה.

חוק התכנון והביניה תיקון מס' 116 , התשע"ז –  

כל סוג של בנייה ללא היתר או חריגה מתוכנית מאושרת  נחשבת לחריגת בנייה.
ישנם סוגים שונים של חריגות בנייה, עם משמעויות שונות מבחינת ענישה והסדר.החוק מגדיר את המקרים בהם תיחשב הבנייה כחריגה, ומעניק כלים מיוחדים לאכיפת חריגות הבנייה.
דוח שערך ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לשעבר, בשנת 2016
קבע שחריגות בנייה הינם מכת מדינה שיש לטפל בהם באופן יסודי, ובעקבותיו חוקק התיקון החדש.
החוק הצליח למגר באופן ניכר את תופעת הבנייה הלא חוקית, וחלה ירידה ניכרת בעבירות הבנייה, נהרסו חריגות על ידי בעלי הנכסים והרשויות והוטלו קנסות מנהליים רבים בהשוואה לתקופה טרם התיקון החדש.

תיאור מקרה – ברמ 6526/19

תשלום היטל השבחה בנכס בעל חריגות בנייה נבחן ונדון לאחרונה בערכאות  בישראל בעקבות בקשה של עריית ירושלים  לתשלום היטל ההשבחה מבעלי נכסים בירושלים שביצעו חריגות בנייה ובנו ללא היתר. לאחר תקופה אישרה העירייה תוכנית מתאר חדשה שמאשרת את חריגות הבנייה. לאחר אישור התוכנית – העירייה דרשה תשלום היטל השבחה מידי בעקבות תוספת הזכויות שאושרו ומאחר והדיירים מתגוררים בנכס ונהנים בפועל מאישור התוכנית ומקיימים את עקרון החוק של מימוש הזכויות במקרקעין – אף על פי שלא פעלו והוציאו היתר בנייה חדש.

בעלי הנכסים ערערו על דרישה זו בטענה שמועד החלת הדרישה לתשלום היטל השבחה הינו בעת מכירת זכויות מקרקעין בנכס או בעת הוצאת היתר בנייה. החלופה בחוק של שימוש בנכס בפועל בהתאם לתוכנית החדשה רלוונטית במקרים נקודתיים של נכסים שהתוכנית החדשה מאשרת להם זכויות בנייה נוספות שלא מצריכות היתר בנייה.
במקרה הנדון – חריגות הבנייה מצריכות היתר בנייה בהתאם לתוכנית שאושרה ולכן טוענים בעלי הנכסים שאין להחיל על נכסיהם את עקרון המימוש ולבטל את הדרישה לתשלום מידי של היטל ההשבחה.
 
בנוסף לדרישה לתשלום מידי של היטל השבחה – בעלי הנכסים נדרשו לשלם ריביות והצמדות בגין פיגור בתשלומים מרגע התחלת השימוש בנכס והחריגות המדוברות. עריית ירושלים דרשה למצות את החוק, להעניש ולהנהיג יד קשה  נגד מפירי החוק באמצעות פרשנותה לחוק.
עיקר המחלוקת בין עריית ירושלים ובעלי הנכסים הוא על פרשנות המקרה הנדון ואיזה סעיף בחוק ניתן להחיל על הנכסים – החלטה בעלת שווי כספי גבוה ותקדימית ורלוונטית להמון נכסים ברחבי המדינה.

לשון החוק:

(תיקון מס' 20)  תשמ"ג-1982

           "מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה:

(1)   קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;

(תיקון מס' 110) תשע"ז-2016

(2)   התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה, ואולם לא יראו בהתחלת שימוש מכוח אישור לשינוי שימוש לפי סעיף 145ה כמימוש זכויות;

(3)   העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961;

עריית ירושלים סבורה שיש להחיל את סעיף 2 בחוק על המקרה שלנו.
בעלי הנכסים סבורים שיש להחיל את סעיף 1 או סעיף 3 על המקרה שלנו.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת הדיירים וקבע שמועד תשלום ההיתר יחול בעת מתן היתר בנייה או מכירת זכויות.
עיריית ירושלים ביקשה לערער על ההחלטה והמקרה הגיע לבית המשפט העליון, כשגם היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלביט הצטרף להליך וסיפק את  חוות דעתו, בעקבות חשיבות המקרה.

עמדת היועץ המשפטי ברורה ומקבלת את עמדת הדיירים ודוחה את פרשנותה של הועדה המקומית לסעיף בחוק. לדעתו, יש לקבל את הפרשנות הראויה והפשוטה לפיה מועד מימוש הזכויות חל במקרים שאין צורך בהיתר בנייה.
בנוסף הדגיש בחוות דעתו שהוראת החוק אינה תומכת במאבק נגד עברייני בנייה וחוטא יוצא נשכר.

לאור האמור, בית המשפט העליון דחה את עמדת הועדה המקומית ירושלים, ופסק: תשלום היטל ההשבחה בגין חריגות בנייה ש"הוכשרו" בדיעבד – יחול במועד קבלת היתר בנייה או בעת במכירת הזכויות – ולא במועד אישור התוכנית המכשירה.

פסק דין בר"מ  6526/19

חריגות בנייה מאד נפוצות, בעיקר בבתים פרטיים במושבים חקלאים, קיבוצים ובישובים הערבים.
בתי המשפט הגדירו זאת כמכת מדינה, והחלו להילחם בתופעה באמצעות חוק קמיניץ.
פסק הדין שהוזכר לעיל אינו תומך בניסיונות המדינה להילחם בתופעה ובעצם מייצר תמריץ לביצוע חריגות בנייה בדמות הקלה במיסוי. פרשנות החוק באופן הפשוט מאפשר פרצה לעברייני בנייה, בדמות הקלה במיסוי ואי תשלום היטל השבחה בזמן שהעבריין נהנה מההשבחה.

בכדי למנוע תמריץ לעברייני בנייה, לדעתי, יש לבחון מנגנון ענישה חדש, בדמות העלאת גובה המס  מעל לשיעור 50 אחוז בנכסים בעלי חריגות בנייה, כשמועד התשלום יהיה בזמן העברת זכויות או קבלת היתר. פתרון זה יצליח לפרוע חלק מההנאה שמקבל בעל הנכס בשימוש השוטף שלו בנכס למרות עבירות הבנייה, ולהרתיע עבריינים באמצעות שיעור מס גבוה מאשר היה נבנה כדין.

יש להדגיש, שדרך נוספת לצמצום תופעת חריגות בנייה היא על ידי הסדרת הנכסים והנפקת היתרי בנייה לחריגות הקיימות. במידה והענישה תהיה משמעותית באופן ניכר בפן המיסוי והעלאת שיעור היטל ההשבחה, בעלי נכסים עלולים לקבל תמריץ שלילי להסדרת הנכסים.
לכן, לדעתי יש ליצור איזון בפתרון שהוצע על ידי הגדלת שיעור המיסוי אך לא באופן שירתיע וייצר תמריץ שלילי.
שיעור של 60 עד 65 אחוזים יכולים להיות מאוזנים לעניות דעתי, כך שהמשוואה החדשה תעניש את עברייני הבנייה מצד אחד, ומצד שני לא תרתיע בצורה קשה בעלי נכסים שמתכוונים להסדיר ולהנפיק היתרי בנייה לנכסים החורגים.

דילוג לתוכן