דוח מחקר – חברת אדגר השקעות ופיתוח

לחברה אסטרטגיות מפתח לבחירת שוק, חדשנות, עיתוי החלטות השקעה ושמירה על איכות הסביבה. ההתמקדות היא במיקוד ערי מטרופולין גדולות עם צמיחה כלכלית עקבית. הגישה כוללת רכישת נכסים בקרבת צירי תחבורה מרכזיים והבטחת חוזים ארוכי טווח עם שוכרים איכותיים על מנת להבטיח שיעורי תפוסה גבוהים ושכר דירה יציב, גם בעת תנודות כלכליות. בנוסף, בכל מדינה מוקמים מערכת ניהול פעילה וצוותים מקצועיים מקומיים לטיפול בניהול נכסים, לרבות השכרות, שיפורים ופיתוח. כמו כן, החברה שמה דגש על חדשנות באמצעות מעקב צמוד אחר מגמות השוק והצעת פתרונות השכרה מגוונים וערך מוסף לדיירים, כגון מרכזי נתונים בנכסים. החלטות השקעה מתוזמנות בקפידה על מנת למקסם את ערך תיק הנכסים, בין אם באמצעות מימושים או ניצול הזדמנויות השקעה נוספות. לבסוף, נעשים מאמצים להתאים מבנים לסטנדרטים ידידותיים לסביבה כדי לפעול ביעילות ולמזער את ההשפעה הסביבתית

סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על תוצאות החברה

החברה חשופה לסיכונים שונים הקשורים לגורמים חיצוניים כגון המצב הביטחוני בישראל ובעולם, רמת הפעילות הכלכלית, מצב המשק במדינות הפעילות, תנודות בשערי החליפין, שינויים במדד הבורסה וכן תנודות בריבית. החברה מספקת תיאור של מגמות, אירועים והתפתחויות בסביבה המאקרו-כלכלית שלה, שלדעתה ישפיעו על תוצאותיה העסקיות.

מלחמת רוסיה – אוקרינה:
למלחמת רוסיה-אוקראינה היו השלכות משמעותיות. כשלושה מיליון פליטים הגיעו לפולין, מה שהוביל לסנקציות כלכליות שהטילו על רוסיה על ידי ארצות הברית ומדינות אירופה. נאט"ו גם פרסה כוחות נוספים למדינות שכנות. המלחמה גרמה לעלייה במחירי חומרי הגלם והאנרגיה, וכתוצאה מכך לאינפלציה מואצת. ממשלת פולין הגיבה בהעלאת הריבית. נכון לעכשיו, למלחמה לא הייתה השפעה מהותית על שוק המשרדים בפולין, אך היא עשויה להגביר את הביקוש העתידי לשטחי משרדים עקב הגעת פליטים. עם זאת, אם הסכסוך יסלים עם מדינות נאט"ו, עשויה להיות לכך השפעה משמעותית על ערך העסקים והנכסים של החברה. החברה מאמינה שיש לה יכולת פיננסית טובה להתמודד עם ההשלכות הללו במידת הצורך, לאור בסיס השוכרים המגוון, הפריסה הגיאוגרפית ומסגרות האשראי הזמינות שלה. ההנהלה תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות ולנקוט פעולות מתאימות.

היצע וביקוש בשוק המשרדים:
שינויים בהיצע ובביקוש להשכרת משרדים בתחומי הפעילות של החברה יכולים להשפיע על שיעורי התפוסה, סכומי השכירות, הוצאות אחזקת הנכסים ושווי הנכסים. בנוסף, גורמים כגון איכות השוכרים, חלוקה גיאוגרפית של פעילויות וחלוקת שוכרים בנכסים עוזרים להפחית סיכונים הקשורים לשווקים ולתעשיות גיאוגרפיות ספציפיות.

כלכלת אירופה: (כ 29% מהפעילות של החברה נמצאים באירופה – במדינות בלגיה ופולין )
למרות האתגרים, כלכלת אירופה הצליחה טוב מהצפוי שנה לאחר פלישת רוסיה לאוקראינה. קצב הצמיחה המוערך לשנת 2022 הוא כ-3.5%, עם צפי צמיחה חיובי של כ-0.9% בשנת 2023. ההתפתחויות החיוביות כוללות ירידה קלה במחירי האנרגיה, שיעור אבטלה נמוך של כ-6.1% וירידה מתמשכת באינפלציה במהלך החודשים האחרונים. שלושת הרבעונים האחרונים. עם זאת, לחצים אינפלציוניים, במיוחד במחירי המזון, ממשיכים להציב אתגרים. שוק העבודה מתאושש, עם ירידה בשיעור המשרות הפנויות ושיעור אבטלה של כ-6.6% בגוש האירו בדצמבר 2022. למרות הסביבה המאתגרת, שוק המשרדים באירופה נשאר יציב יחסית, תוך התמקדות בפרמיה ו משרדים איכותיים, כמו גם חללים גמישים המתאימים לעבודה היברידית. שוק המשרדים ראה שיעור צמיחה של כ-12% בשנת 2022 בהשוואה ל-2021, ושיעור המשרות הפנויות עמד על כ-7.2% בערי מרכז גוש האירו. דמי השכירות נותרו גבוהים, עם עלייה ממוצעת של כ-8% באזורי הליבה של אירופה

כלכלת ישראל : ( כ 41% מהפעילות של החברה היא בישראל )
בשנת 2022 חווה המשק הישראלי פעילות כלכלית איתנה ושוק עבודה הדוק בסביבת תעסוקה מלאה. האינפלציה הייתה מעל היעד, אך המדיניות המוניטרית הוחמרה כדי לטפל בבעיה. התמתנות הפעילות העולמית הייתה צפויה להביא להאטה בפעילות הכלכלית ובאינפלציה בישראל. למרות היותה מעל היעד, האינפלציה בישראל הייתה נמוכה יותר מאשר ברוב המדינות המפותחות. המחלקה המוניטרית של בנק ישראל סברה כי הידוק מוניטארי והתמתנות הביקושים יסייעו בשליטה באינפלציה. התמ"ג צמח בכ-6.5% בשנת 2022 והתמ"ג לנפש צמח בכ-4.4%, מהגבוהים במדינות ה-OECD. ברבעון הרביעי של 2022, התמ"ג צמח ב-5.8%, מונע מגידול בצריכה הפרטית והציבורית אך עם ירידה ביצוא. שערי החליפין היו תנודתיים, כאשר השקל התחזק בתחילה ולאחר מכן נחלש. התנודתיות הזו נמשכה, עם פיחות נוסף של כ-5% מול הדולר בפברואר 2023. להתפתחויות אלו בשוק עשויות להיות השפעות משמעותיות ומתמשכות על התוצאות העסקיות של החברה, הנזילות, שווי הנכסים, המצב העסקי ויכולת הבטחת המימון של החברה.

שוק הנדלן בישראל:

 לשיעורי הצמיחה, היקף הפעילות ושיעורי האבטלה במשק הישראלי השפעה ניכרת על הביקוש לשכירות משרדים בישראל. במחצית הראשונה של 2022, שוק המשרדים, בעיקר באזור המרכז, נותר חזק עם מחירי שכירות גבוהים, שהגיעו לכ-130 שקל למ"ר בתל אביב. שיעורי התפוסה היו סביב 99%. למרות ירידה בגיוס ההון בענף ההייטק והפסקה זמנית בגיוס, לא נצפתה השפעה שלילית בשוק הנדל"ן המניב. שיעורי התפוסה נותרו גבוהים ויציבים, עם עלייה בדמי השכירות, בעיקר בנכסים איכותיים במרכז תל אביב. בעוד שמודל העבודה מהבית לא הפך לנורמה ועובדים רבים חזרו למשרדיהם, שאלת העבודה מרחוק נותרה רלוונטית, במיוחד בתעשיית ההייטק שבה מודלים של עבודה היברידית עדיין רווחים. עם זאת, בשלב זה לא נרשמה השפעה משמעותית על הביקוש לשטחי משרדים בנכסים איכותיים.

מצד בטחוני בישראל:
למצב הביטחוני-מדיני בישראל יש פוטנציאל להשפיע לרעה על הפעילות הכלכלית ועל החברה כולה. הדבר עלול להוביל לירידה בביקוש לנדל"ן, בעיקר בתחום ההשכרה, ולעלייה בעלויות הבנייה.

כלכלת קנדה (כ-  30% מהפעילות של החברה נמצאים בקנדה )

בשנת 2022, קנדה חוותה קצב צמיחה של כ-3.2% בתוצר הריאלי, נמוך מהשנה הקודמת. למשבר מחירי האנרגיה הייתה השפעה פחותה על הכלכלה הקנדית בשל כושר הייצור המקומי. האינפלציה בקנדה הייתה בסביבות 6.3% ב-2022, גבוהה יותר מאשר ב-2021, מה שהוביל להעלאת הריבית על ידי הבנק הקנדי. שוק העבודה נותר יציב עם אבטלה נמוכה, אך עסקים התמודדו עם אתגרים במציאת עובדים. קנדה הגבירה את תוכניות ההגירה וקיבלה בברכה מספר לא מבוטל של פליטים אוקראינים. שוק הנדל"ן ראה עלייה קלה בשטחים הפנויים אך נותר חזק בסך הכל. למרות ירידה בהשקעות משרדיות, הביקוש לשטחי משרדים נותר גבוה, כאשר חברות מחפשות גמישות וחללי עבודה מודרניים לעבודה היברידית. בטורונטו, שיעור הפנויות גדל ברבעון הרביעי של 2022, אך גם דמי השכירות הממוצעים עלו באותה תקופה

מימון ואשראי

בשנת 2022 חלו שינויים מהותיים בתנאי המימון ותנודתיות גבוהה בשוקי המניות והאג"ח בעולם ובישראל. שיעור האינפלציה הגבוה ושינויי המדיניות המוניטרית של הבנקים המרכזיים השפיעו על מגמות השוק. למרות תנאי המימון המאתגרים, היקף ההנפקות בשוק החוב הישראלי הגיע לשיא חדש. עם זאת, השינויים הכלכליים העולמיים והסיכונים המקומיים, כגון האטה במגזר ההייטק והעלאת שיעורי הריבית, עלולים להשפיע על איכות האשראי בשוק המקומי. קיימת אי ודאות לגבי היקף הפגיעה בפעילות הכלכלית בישראל. מדדי אג"ח ירדו בחדות, והתשואות לפדיון עלו. לשיעורי הריבית תפקיד משמעותי בפעילות החברה, המשפיע על עלויות ההון ועל ערכי הנכסים. אם תהיה הרעה מהותית בשווקים הפיננסיים, הדבר עלול לפגוע בצמיחת החברה ובתוצאותיה.

כמו כן שינויים בשער הריבית ובשער חליפין ואינפלציה בשווקים בה החברה עובדת עשויים להשפיע על תוצאותיה של החברה בדוחות העתידיים.